Conheça as medidas do «Mais Habitação» com impacto no setor do alojamento local

De acordo com a Proposta de Lei do Governo, tornada pública a 3 de março, o título de abertura ao público do estabelecimento de alojamento local caduca em caso de transmissão de qualquer parte do capital social da pessoa coletiva titular do registo, independentemente da percentagem.

Note-se que, no regime atualmente em vigor, o título só caduca em caso de transmissão do capital social da pessoa coletiva titular do registo, acumulada ou não, em percentagem superior a 50%.

Além disso, o número de registo do estabelecimento de alojamento local passa a ser sempre pessoal e intransmissível, quando, atualmente, isso só acontece com os estabelecimentos nas modalidades de «moradia» e «apartamento», localizados em áreas de contenção.

Por outro lado, o título também passa a caducar em caso de sucessão, o que não sucede atualmente à luz da lei vigente.

A proposta prevê também que, no caso de a atividade de alojamento local ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos, por deliberação de mais de metade da permilagem do edifício, pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na referida fração, salvo quando o título constitutivo expressamente preveja a utilização da fração para fins de alojamento local ou tiver havido deliberação expressa da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fração para aquele fim.

A assembleia de condóminos dá depois conhecimento da sua deliberação ao presidente da câmara municipal territorialmente competente, para efeitos do cancelamento imediato do registo. Este cancelamento «determina a imediata cessação da exploração do estabelecimento», lê-se no texto da proposta. A cessação de exploração implica a impossibilidade de o imóvel em questão ser explorado como alojamento local, independentemente da respetiva entidade, até deliberação em contrário da assembleia de condóminos.

Suspensão de novos registos de alojamento local

Segundo o texto da proposta, até 31 de dezembro de 2030, fica suspensa a emissão de novos registos de estabelecimento de alojamento local, «com exceção das zonas para alojamento rural, nos termos a definir por portaria». Fica também clarificado que esta suspensão de novos registos «não se aplica às Regiões Autónomas».

Os novos registos de alojamento local passam a ter a duração de cinco anos, contados a partir da data da comunicação prévia com prazo necessária para a exploração do estabelecimento. No termo dos cinco anos, a renovação do registo carece de autorização expressa da câmara municipal, devendo, para o efeito, o titular do registo requerer a sua renovação até 120 dias antes do termo, sob pena de caducidade do mesmo.

Relativamente aos registos de alojamento local já emitidos à data da entrada em vigor da nova lei, os mesmos caducam a 31 de dezembro de 2030 e são renováveis por cinco anos, a partir dessa data, nas mesmas condições aplicáveis aos novos registos. Excetuam-se os estabelecimentos de alojamento local que constituam garantia real de contratos de mútuo celebrados em data anterior à entrada em vigor da nova lei, que ainda não tenham sido integralmente liquidados a 31 de dezembro de 2030, e cuja validade pode ser estendida até à data da amortização integral.

Contribuição extraordinária sobre o alojamento local

A Proposta de Lei do Governo, integrada no pacote legislativo «Mais Habitação», prevê também a criação de uma contribuição extraordinária sobre os estabelecimentos de alojamento local (CEAL).

São sujeitos passivos desta contribuição os titulares da exploração dos estabelecimentos de alojamento local. São subsidiariamente responsáveis pela liquidação e pelo pagamento da contribuição os proprietários dos imóveis onde se desenvolva a atividade e que não sejam os titulares da exploração.

A CEAL incide sobre a afetação de imóveis habitacionais, localizados em zona de pressão urbanística, a alojamento local, a 31 de dezembro de cada ano civil.

De acordo com o artigo 2.º-A do Decreto-Lei n.º 159/2006, de 8 de agosto (aditado pelo artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 67/2019, de 21 de maio), «considera-se 'zona de pressão urbanística' aquela em que se verifique dificuldade significativa de acesso à habitação, por haver escassez ou desadequação da oferta habitacional face às necessidades existentes ou por essa oferta ser a valores superiores aos suportáveis pela generalidade dos agregados familiares sem que estes entrem em sobrecarga de gastos habitacionais face aos seus rendimentos», sendo a respetiva delimitação geográfica da competência da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal.

A base tributável da CEAL é constituída pela aplicação do coeficiente económico do alojamento local e do coeficiente de pressão urbanística à área dos imóveis habitacionais, sobre os quais incida a CEAL.

O coeficiente económico do alojamento local é calculado através do quociente entre o rendimento médio anual por quarto disponível em alojamento local (RevPAR) apurado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE, I.P.) relativamente ao ano anterior ao facto tributário; e a área bruta mínima de um fogo habitacional de tipologia T1, nos termos previstos no Regulamento Geral das Edificações Urbanas, ou seja, 52 m².

Na contribuição a liquidar em 2024, relativa a 31 de dezembro de 2023, serão considerados para este efeito os dados do INE, I. P. referentes ao ano de 2019, de acordo com os quais o RevPAR apurado foi de € 29,90.

Já o coeficiente de pressão urbanística é calculado, para cada zona, através do quociente entre a variação positiva da renda de referência por m², em cada zona, entre 2015 e o ano anterior ao facto tributário; e essa variação positiva da renda de referência por m² na zona em que tal variação seja mais elevada a nível nacional.

Ambos os coeficientes serão publicados anualmente mediante portaria.

À base tributável, apurada após a aplicação destes coeficientes, será aplicável uma taxa de 35%.

A contribuição deverá ser liquidada através de declaração de modelo oficial, enviada anualmente à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), por transmissão eletrónica de dados, até ao dia 20 de junho do ano seguinte ao facto tributário, e deverá ser paga até ao dia 25 do mesmo mês. Na falta de liquidação, a mesma será efetuada oficiosamente pela AT, com base nos elementos de que disponha, ao proprietário do imóvel inscrito na matriz à data do facto tributário. Não sendo efetuado o pagamento até ao termo do prazo, começam a correr imediatamente juros de mora e a AT promoverá a cobrança da dívida.

A receita obtida com a CEAL será consignada ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, (IHRU, I. P.), tendo em vista os programas definidos pelo Governo para as áreas da habitação, do arrendamento habitacional e da reabilitação urbana.

Agravamento do valor patrimonial tributário

A nível fiscal, e para além da nova contribuição extraordinária sobre os estabelecimentos de alojamento local, a proposta prevê que o coeficiente de vetustez - utilizado para efeitos de determinação do valor patrimonial tributário - dos prédios que constituam, total ou parcialmente, estabelecimentos de alojamento local «é sempre 1», ou seja, o coeficiente máximo da tabela prevista no código do IMI, equivalente ao aplicável a imóveis com menos de dois anos desde a data de emissão da licença de utilização ou da conclusão das obras de edificação.

O Governo, na sequência de um pedido da Associação Nacional de Municípios Portugueses (ANMP), decidiu prolongar o período de consulta pública da legislação referente ao «Mais Habitação», na parte que diz respeito às propostas de lei, até ao dia 24 de março.

O envio de participações faz-se exclusivamente pelo portal ConsultaLEX (consultalex.gov.pt) e pressupõe a inscrição na plataforma dos cidadãos, empresas ou associações.