Fisco clarifica a redução das taxas de IRS no arrendamento quando há renovação do contrato

O esclarecimento é da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) e está plasmado no Ofício Circulado n.º 20217, de 5 de fevereiro, que reproduz o entendimento sancionado pelo Despacho n.º 8/2019.XXII, de 6 de novembro, do Secretário de Estado dos Assuntos Fiscais.

Na liquidação de IRS deste ano, referente aos rendimentos de 2019, é aplicada à taxa autónoma de 28% sobre rendimentos prediais uma redução de dois pontos percentuais, quando o contrato de arrendamento tenha uma duração igual ou superior a dois anos e inferior a cinco anos, e uma redução de cinco pontos percentuais quando a duração do contrato é igual ou superior a cinco anos e inferior a dez anos. E por cada renovação, «com igual duração», é aplicada uma redução de dois ou de cinco pontos percentuais, respetivamente, até ao limite de catorze pontos percentuais. Já quando a duração do contrato seja igual ou superior a dez anos e inferior a vinte anos é aplicada imediatamente uma redução de catorze pontos percentuais, passando a taxa para 14%, e quando seja superior a 20 anos a taxa é reduzida em dezoito pontos percentuais, fixando-se em 10%.

Face às dúvidas que surgiram relativamente à aplicação destas reduções da taxa de IRS, mormente nos casos de renovação dos contratos, a AT veio dar conta do entendimento fixado no despacho do Secretário de Estado dos Assuntos Fiscais, de acordo com o qual, independentemente da duração inicial do contrato, as suas renovações são consideradas isoladamente para efeitos de determinação da redução da taxa que será aplicável aos rendimentos obtidos no período de vigência dessas renovações. Ou seja, a expressão «com igual duração», que consta no texto da lei, não está associada à duração inicial do contrato, mas sim ao período de duração da renovação e ao ‘escalão’ em que a mesma se enquadra, aplicando-se essa redução à taxa que vinha a ser aplicada ao contrato.

Na prática isto significa que, no caso de um contrato de arrendamento celebrado por seis anos e posteriormente renovado por três anos, os rendimentos prediais decorrentes do mesmo serão tributados, nos primeiros seis anos, à taxa de 23% (28% - 5%) e os obtidos no período de renovação serão tributados à taxa de 21% (23% - 2%). E por cada renovação subsequente aplica-se a redução correspondente à respetiva vigência, até atingir a taxa de 14%, podendo esta ser ainda reduzida para 10%, caso a renovação seja por período igual ou superior a vinte anos.

Aplicação do regime a renovações ocorridas após 1 de janeiro de 2019

A mesma lógica vale para as renovações de contratos de arrendamento que ocorram a partir de 1 de janeiro de 2019, data da produção de efeitos do novo regime que prevê taxas reduzidas. Assim, um contrato de arrendamento celebrado por dez anos cuja vigência terminou em 2019 e que, no mesmo ano, foi renovado por igual período, vai ver os rendimentos prediais respeitantes ao período da renovação serem tributados à taxa de 14% (28% - 14%). E as renovações subsequentes por igual período ou por período inferior não determinarão qualquer alteração/redução da taxa, exceto no caso de renovação por vinte ou mais anos, caso em que a taxa será de 10% (28% - 18%).

Quando a renovação/duração do contrato não coincida com o início do ano civil (1 de janeiro), haverá lugar ao fracionamento do rendimento anual, ou seja, aplicar-se-á à parte dos rendimentos respeitantes ao período anterior ao da renovação do contrato ocorrida nesse ano a correspondente taxa, e à parcela dos rendimentos relativos ao período de vigência da renovação a redução de taxa que lhe corresponder.

Arrendamento não destinado a habitação permanente fica sempre excluído do benefício fiscal

A Lei n.º 119/2019, de 18 de setembro, alterou este regime, clarificando que as reduções da taxa autónoma de IRS só se aplicam a contratos de arrendamento para habitação permanente. Porém, tendo o referido diploma entrado em vigor a 1 de outubro de 2019, impunha-se perceber qual o tratamento fiscal a dar aos rendimentos decorrentes de contratos de arrendamento não destinados a habitação permanente relativos ao período compreendido entre 1 de janeiro e 30 de setembro de 2019.

De acordo com o entendimento agora fixado, sendo o IRS um imposto anual, cujo “facto gerador” ocorre em 31 de dezembro de cada ano, deve considerar-se a redação em vigor nessa data (no caso, em 31 de dezembro de 2019) e, portanto, apenas os contratos de arrendamento para habitação permanente podem beneficiar do novo regime, independentemente da data a que se reporta a obtenção dos rendimentos.