Propriedade Horizontal tem novas regras a partir de 10 de abril

Foi publicada em Diário da República a Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, que revê o regime da propriedade horizontal, alterando o Código Civil, o Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, e o Código do Notariado.

A falta de acordo de todos os condóminos para alteração do título constitutivo da propriedade horizontal quanto a partes comuns passa a poder ser suprida judicialmente, sempre que os votos representativos dos condóminos que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam.

As despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum passam a ser da «responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações», sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações.

Por outro lado, para que as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum fiquem a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, passa a ser necessária disposição do regulamento de condomínio aprovada, sem oposição, «por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio», quando até aqui se exigia uma maioria representativa de dois terços do valor total do prédio.

As despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem. Todavia, caso o estado de conservação dessas partes comuns afete o estado de conservação ou o uso das demais, o condómino a favor de quem está afeto o seu uso exclusivo apenas suporta o valor das respetivas despesas de reparação na proporção do valor da sua fração, salvo se a necessidade de reparação decorrer de facto que lhe seja imputável.

É clarificado o conceito de «reparações indispensáveis e urgentes» nas partes comuns do edifício, considerando-se como tais «as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas». Estas reparações, como até aqui, podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino.

A assembleia ordinária de condóminos reúne-se na primeira quinzena de janeiro. Porém, prevê-se agora que esta assembleia se possa realizar, «excecionalmente, no primeiro trimestre de cada ano se esta possibilidade estiver contemplada no regulamento de condomínio ou resultar de deliberação, aprovada por maioria, da assembleia de condóminos».

A convocatória para a assembleia passa a poder ser feita através de correio eletrónico para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia realizada anteriormente, devendo essa manifestação de vontade ficar lavrada em ata com a indicação do respetivo endereço de correio eletrónico e devendo o condómino enviar, pelo mesmo meio, recibo de receção do e-mail convocatório.

Administrador do condomínio com responsabilidades acrescidas

São ampliadas as funções do administrador, que passa a ter de verificar a existência do fundo comum de reserva, de informar os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, assim como informar, pelo menos semestralmente, acerca dos desenvolvimentos de qualquer processo judicial. Passa também a ter de intervir em todas as situações de urgência que o exijam, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos para ratificação da sua atuação.

O administrador tem também de executar as deliberações da assembleia «que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que por aquela for fixado, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada», bem como de exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, «incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia».

Sempre que estejam em causa obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, cuja realização tenha sido deliberada pela assembleia, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências para a execução das mesmas, desde que o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos não disponha de forma diferente.

O administrador deve ainda emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração. A responsabilidade pelas dívidas existentes é aferida em função do momento em que as mesmas deveriam ter sido liquidadas, salvo se o adquirente expressamente declarar, na escritura ou no documento particular autenticado que titule a alienação da fração, que prescinde da declaração do administrador, aceitando, em consequência, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio. Os encargos do condomínio que se vençam em data posterior à transmissão da fração, são da responsabilidade do novo proprietário.

O condomínio é sempre representado em juízo pelo seu administrador, devendo demandar e ser demandado em nome daquele. O administrador age em juízo no exercício das funções que lhe competem, como representante da universalidade dos condóminos ou quando expressamente mandatado pela assembleia. A apresentação pelo administrador de queixas-crime relacionadas com as partes comuns não carece de autorização da assembleia de condóminos. Estas alterações relativas à representação do condomínio em juízo são imediatamente aplicáveis aos processos judiciais em que seja discutida a regularidade da representação do condomínio, devendo ser encetados os procedimentos necessários para que esta seja assegurada pelo respetivo administrador.

O administrador de condomínio que não cumprir as suas funções, determinadas por lei ou em deliberações da assembleia de condóminos, é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal.

Subscrição da ata pode ser efetuada por assinatura eletrónica

A ata deve conter um resumo do que de essencial se tiver passado na assembleia de condóminos, indicando, designadamente, a data e o local da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação e o facto de a ata ter sido lida e aprovada.

A eficácia das deliberações depende da aprovação da respetiva ata, independentemente da mesma se encontrar assinada pelos condóminos.

A assinatura e a subscrição da ata podem ser efetuadas por assinatura eletrónica qualificada ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas. Vale como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via, declaração que deve ser junta, como anexo, ao original da ata.

Assembleias podem realizar-se por videoconferência

Prevê-se, em termos definitivos, a realização da assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência, sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira.

Ressalva-se, contudo, que se algum dos condóminos não tiver, fundamentadamente, condições para participar na assembleia por meios de comunicação à distância e tiver transmitido essa impossibilidade à administração do condomínio, caberá a esta assegurar-lhe os meios necessários para o efeito, sob pena de a assembleia não poder ter lugar através daqueles meios.

Condóminos devem comunicar a alienação da fração ao administrador

A alienação das frações deve ser comunicada ao administrador do condomínio pelo condómino alienante, por correio registado expedido no prazo máximo de 15 dias a contar da mesma, devendo esta informação conter o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário.

Caso não efetue esta comunicação, o condómino alienante é responsável pelo valor das despesas inerentes à identificação do novo proprietário e pelos encargos suportados com a mora no pagamento dos encargos que se vencerem após a alienação.

Título executivo passa a abranger os juros e as sanções pecuniárias

A ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio deve indicar o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações. Esta ata constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar a sua quota-parte no prazo estabelecido.

Passam a estar abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio.

Para a cobrança destas quantias, o administrador deve instaurar ação judicial no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação em contrário da assembleia e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil.

Se, por deliberação da assembleia, o fundo comum de reserva for utilizado para fim que não seja o de custear as despesas de conservação do edifício, os condóminos deverão assegurar o pagamento, no prazo máximo de 12 meses a contar da deliberação, da quotização extraordinária necessária à reposição do montante utilizado, sob pena de ação judicial a instaurar pelo administrador do condomínio com vista à cobrança do valor em causa.

As novas regras entram em vigor a 10 de abril, exceto a norma que se refere à representação do condomínio em juízo, que se aplica a partir de 11 de janeiro.