Revogada a suspensão de novos registos de AL. Municípios passam a definir as regras nas áreas de contenção

Segundo as novas regras, estabelecidas pelo Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro, em vigor a partir de 1 de novembro, a instalação de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção deixa de carecer, como até aqui, de autorização expressa da câmara municipal.

A partir de agora, basta efetuar a comunicação prévia com prazo dirigida ao presidente da câmara municipal, que se pode opor num prazo máximo de 90 dias contados a partir da sua apresentação (ou 60 dias, quando o alojamento local não se situe em área de contenção), designadamente, por violação das restrições à instalação decididas pelo município, ou falta de autorização de utilização adequada do edifício.

Em qualquer fase do procedimento para o registo do estabelecimento, o interessado pode solicitar, por uma única vez, a realização de uma vistoria pelos serviços municipais, com vista à revisão da decisão de oposição, suportando os custos da sua realização. Por sua vez, o município territorialmente competente deve realizar, no prazo de 90 dias ou de 60 dias após a apresentação da comunicação prévia com prazo, consoante a unidade de alojamento local em processo de registo se situe ou não em área de contenção, uma vistoria para verificação do cumprimento dos requisitos legalmente previstos.

Recorde-se que, na legislação até aqui vigente, o prazo de oposição do presidente da câmara é de 10 dias (20 dias no caso dos hostels) e não abrange os pedidos de instalação de novos estabelecimentos de alojamento local em áreas de contenção, situação em que se exige autorização expressa da câmara. Além disso, o prazo para a realização da vistoria é de apenas 30 dias. Foi também revogada a previsão de que nas áreas de contenção o mesmo proprietário apenas pode explorar um máximo de sete estabelecimentos de alojamento local.

Áreas de contenção e de crescimento sustentável

«Com o objetivo de preservar a realidade social dos bairros e lugares», os municípios podem aprovar, através de regulamento, a existência de ‘áreas de contenção’ e das novas ‘áreas de crescimento sustentável’, por freguesia ou união de freguesias, no todo ou em parte, para instalação de novos alojamentos locais. No referido regulamento, o município «pode impor limites relativos ao número de novos registos de alojamento local permitido para cada uma dessas áreas, em função de fatores como a pressão habitacional e ambiental nelas verificado», lê-se no diploma.

Relativamente às ‘áreas de contenção’ - «áreas em que se verifique uma sobrecarga de estabelecimentos de alojamento, que possa justificar restrições à instalação de novos estabelecimentos» -, os municípios podem determinar que, nessas áreas, «não podem ser autorizados novos registos de estabelecimentos de alojamento local em prédios urbanos, frações autónomas ou partes de prédio urbano suscetíveis de utilização independente, e que tenham sido objeto de contrato de arrendamento urbano para habitação nos dois anos anteriores ao registo», sob pena de cancelamento do registo do respetivo estabelecimento caso esta situação venha a ser identificada posteriormente.

Podem também impor «limites relativos ao número de estabelecimentos de alojamento local no território, designadamente na respetiva proporção face ao número de fogos disponíveis para habitação» e determinar «situações excecionais em que seja admitida a instalação de novos estabelecimentos de alojamento local nessas áreas de contenção».

Podem, ainda, estabelecer «condições e limites aplicáveis aos novos registos de alojamento local» nessas áreas, «nomeadamente quanto à sua duração e regras de atribuição, respeitando a tutela da confiança dos titulares e a concorrência entre operadores». No que se refere à duração, importa destacar a revogação da norma, introduzida pela Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro (programa ‘Mais Habitação’), segundo a qual o registo de qualquer estabelecimento de alojamento local, seja ou não em área de contenção, tem a duração de cinco anos, renovável por iguais períodos.

No que concerne à nova figura de ‘áreas de crescimento sustentável’ - «as áreas em que se justifiquem especiais medidas de monitorização e acompanhamento, no sentido de prevenir uma situação de sobrecarga com efeitos indesejáveis para os bairros e lugares» -, os municípios podem, através de regulamento, estabelecer requisitos adicionais para a instalação de novos estabelecimentos de alojamento local, designadamente, que «nessas áreas não podem ser autorizados novos registos de estabelecimentos de alojamento local em prédios urbanos, frações autónomas ou partes de prédio urbano suscetíveis de utilização independente, e que tenham sido objeto de contrato de arrendamento urbano para habitação nos dois anos anteriores ao registo», exigir um «estado de conservação médio ou superior, a atestar por termo de responsabilidade emitido por técnico habilitado para o efeito, suscetível de ser confirmado em vistoria a realizar pelos serviços da câmara municipal», impor um «nível de eficiência energética igual ou superior a D, atestado por certificado emitido para esse fim», ou a «manutenção de determinada proporção ou número mínimo de frações ou partes de prédio suscetíveis de utilização independente destinadas a habitação em que não funcionem estabelecimentos de alojamento local».

Por outro lado, o regulamento municipal que crie e regule as áreas de crescimento sustentável poderá estabelecer exceções às limitações nele previstas, nomeadamente, para imóveis anteriores a 1951.

As áreas de contenção e de crescimento sustentável deverão ser reavaliadas, no mínimo, de três em três anos (em vez de, como até aqui, de dois em dois anos), sendo as respetivas conclusões comunicadas ao Turismo de Portugal. «A criação e avaliação periódica de áreas de contenção e de crescimento sustentável devem ser fundamentadas com base em estudo que avalie, designadamente, a concentração e o impacto do alojamento local nas diferentes zonas e territórios do concelho, de modo a assegurar a proporcionalidade dos indicadores e regras aplicáveis».

Utilizações válidas e compatíveis com alojamento local

Da comunicação prévia com prazo dirigida ao presidente da câmara municipal deve obrigatoriamente constar, entre outras informações, a autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel. Neste contexto, determina-se agora que «são utilizações válidas as que venham a ser assim definidas em regulamento municipal» e que, na ausência de previsão em regulamento municipal, são admissíveis as utilizações estabelecidas pela câmara municipal «como sendo compatíveis com o exercício da atividade de alojamento local, nomeadamente os usos autorizados pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro [Regime Jurídico da Urbanização e Edificação] (…), ou outros usos que o município venha a considerar como conciliáveis com o exercício dessa atividade».

Em qualquer caso, deve considerar-se que, na «modalidade ‘quartos’, apenas se admite o uso habitacional», nas «modalidades de ‘moradia’ e de ‘apartamento’, a admissibilidade de uso não habitacional depende do cumprimento dos requisitos estabelecidos» no diploma, e na «modalidade ‘estabelecimentos de hospedagem’, incluindo aqueles que utilizarem a denominação hostels, a câmara municipal pode prever usos diferentes do habitacional em função da modalidade de alojamento e da capacidade do estabelecimento», considerando que nestes estabelecimentos «podem ser instalados, complementarmente, estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços, incluindo os de restauração e de bebidas, sem prejuízo do cumprimento dos requisitos específicos previstos na lei».

Revogada a suspensão de novos registos de alojamento local

Foi revogada a norma prevista na Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro (programa “Mais Habitação”), que suspendeu a emissão de novos registos de estabelecimento de alojamento local nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício (excetuando os territórios do interior, as Regiões Autónomas e os imóveis integrados no Fundo Revive Natureza), até que os municípios aprovassem as respetivas Cartas Municipais de Habitação que permitissem o fim desta suspensão.

Assim como foi revogada a previsão de que os registos de alojamento local emitidos à data da entrada em vigor daquele diploma (07-10-2023) seriam reapreciados durante o ano de 2030 e, a partir da primeira reapreciação, renováveis por cinco anos.

Os titulares do registo de alojamento local deixam também de ser obrigados a efetuar prova, mediante apresentação de declaração contributiva, da manutenção da atividade de exploração, comunicando efetividade de exercício na plataforma RNAL — Registo Nacional de Alojamento Local, através do Balcão Único Eletrónico, tal como previsto na referida lei, e que podia implicar, em caso de incumprimento, o cancelamento dos respetivos registos por decisão do presidente da câmara municipal.