Regime jurídico do alojamento local vai ter novas regras

A emissão de novos registos de estabelecimento de alojamento local, nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício, ficará suspensa em todo o território nacional, com exceção dos territórios do interior.

Os municípios definem, expressamente, nas respetivas Cartas Municipais de Habitação aprovadas, o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil no respetivo território, que permita o termo desta suspensão, sem prejuízo da identificação das regras e dos limites da utilização de frações habitacionais para alojamento local. A suspensão mantém-se na totalidade ou parte da área do município em que tenha sido declarada a situação de carência habitacional.

A suspensão não se aplica à exploração de imóveis integrados no Fundo Revive Natureza e às Regiões Autónomas.

O registo de estabelecimento de alojamento local passa a ter a duração de cinco anos, renovável por iguais períodos, contando-se a primeira renovação a partir da data de emissão do título de abertura ao público. As renovações do registo carecem de deliberação expressa da câmara municipal, no prazo definido em regulamento municipal, podendo opor-se com base nos requisitos de funcionamento dos estabelecimentos ou, quando aplicável, com o previsto na respetiva Carta Municipal de Habitação.

Os registos já emitidos à data da entrada em vigor da nova lei serão reapreciados durante o ano de 2030, nos mesmos termos previstos para os novos registos, sendo, a partir da primeira reapreciação, renováveis também por cinco anos. Excetuam-se os estabelecimentos de alojamento local que constituam garantia real de contratos de mútuo celebrados até 16 de fevereiro de 2023, que ainda não tenham sido integralmente liquidados a 31 de dezembro de 2029, e cuja primeira reapreciação só terá lugar após a amortização integral, inicialmente contratada.

No prazo de dois meses a contar da entrada em vigor da nova lei, os titulares do registo de alojamento local serão obrigados a efetuar prova, mediante apresentação de declaração contributiva, da manutenção da atividade de exploração, na plataforma RNAL – Registo Nacional de Alojamento Local, através do Balcão Único Eletrónico, sob pena de cancelamento dos respetivos registos. Esta obrigação não é aplicável à exploração de unidades de alojamento local em habitação própria e permanente, desde que essa exploração não ultrapasse 120 dias por ano.

Sempre que o estabelecimento de alojamento local seja registado em fração autónoma de edifício em regime de propriedade horizontal que se destine, no título constitutivo, a habitação, deverá o registo ser precedido de decisão unânime do condomínio para uso diverso de exercício da atividade de alojamento local. A autorização da instalação terá de constar de ata da assembleia de condóminos, que deverá instruir a comunicação prévia com prazo necessária para a abertura ao público do estabelecimento. Esta previsão apenas se aplica aos registos de alojamento local efetuados após a entrada em vigor da nova lei.

No caso de a atividade de alojamento local ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos, por deliberação de pelo menos dois terços da permilagem do edifício, poderá opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na referida fração, salvo quando o título constitutivo expressamente preveja a utilização da fração para fins de alojamento local ou tiver havido deliberação expressa da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fração para aquele fim. Para efeitos do cancelamento do registo, a assembleia de condóminos dá conhecimento da sua deliberação ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente, produzindo efeitos no prazo de 60 dias após envio da deliberação. O cancelamento do registo e consequente cessação de exploração implica a impossibilidade de o imóvel em questão ser explorado como alojamento local até deliberação em contrário da assembleia de condóminos.

O número de registo do estabelecimento de alojamento local é pessoal e intransmissível, ainda que na titularidade ou propriedade de pessoa coletiva (no regime atual, a intransmissibilidade só vale para as modalidades de «moradia» e «apartamento» em áreas de contenção). E o título caduca em caso de transmissão de qualquer parte do capital social da pessoa coletiva titular do registo, independentemente da percentagem (atualmente só caduca em caso de transmissão, acumulada ou não, em percentagem superior a 50%).

Contribuição extraordinária sobre os apartamentos em alojamento local

É criada uma contribuição extraordinária sobre os apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício em alojamento local (CEAL), que incide sobre a afetação de imóveis habitacionais a alojamento local, a 31 de dezembro de cada ano civil.

Excluem-se da incidência objetiva da CEAL os imóveis localizados nos territórios do interior, bem como os localizados em freguesias que, cumulativamente: sejam abrangidas por Carta Municipal de Habitação em vigor que evidencie o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil no município; integrem municípios nos quais não tenha sido declarada a situação de carência habitacional; e não tenham qualquer parte do seu território como zona de pressão urbanística.

Para o efeito, os municípios comunicam à Autoridade Tributária e Aduaneira até 31 de janeiro do ano seguinte ao facto tributário, por transmissão eletrónica de dados, as freguesias que preenchem cumulativamente aqueles critérios.

Ficam isentos da CEAL os imóveis habitacionais que não constituam frações autónomas, nem partes ou divisões suscetíveis de utilização independente, bem como as unidades de alojamento local em habitação própria e permanente, desde que a exploração não ultrapasse 120 dias por ano.

A base tributável da CEAL é constituída pela aplicação do coeficiente económico do alojamento local e do coeficiente de pressão urbanística à área bruta privativa dos imóveis habitacionais, sobre os quais a mesma incida. Os coeficientes serão publicados anualmente por portaria

A taxa aplicável à base tributável é de 15%. A CEAL não é dedutível para efeitos de determinação do lucro tributável em IRC, mesmo quando contabilizada como gasto do período de tributação.

A nível fiscal, e para além da nova contribuição extraordinária, o coeficiente de vetustez - utilizado para efeitos de determinação do valor patrimonial tributário - dos prédios que constituam, total ou parcialmente, estabelecimentos de alojamento local «é sempre 1», ou seja, o coeficiente máximo da tabela prevista no código do IMI, equivalente ao aplicável a imóveis com menos de dois anos desde a data de emissão da licença de utilização ou da conclusão das obras de edificação.