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Renda dos novos contratos de arrendamento habitacional vai ter limite de 2%

Tiago Cabral | 31-07-2023
Nos imóveis que já se encontravam no mercado de arrendamento nos últimos cinco anos, a renda inicial nos novos contratos não poderá ultrapassar os 2% face à última renda praticada sobre o mesmo imóvel em anterior contrato. Os arrendamentos habitacionais celebrados antes do RAU (isto é, anteriores a 14 de novembro de 1990) não transitam para o NRAU.
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De acordo com o texto final do ‘Mais Habitação’, aprovado a 19 de julho, a renda inicial dos novos contratos de arrendamento para fins habitacionais que incidam sobre imóveis relativamente aos quais tenham vigorado contratos de arrendamento celebrados nos cinco anos anteriores à entrada em vigor da nova lei não pode exceder o valor da última renda praticada sobre o mesmo imóvel em anterior contrato, aplicado o coeficiente de 1,02 (ou seja, 2%).

Este teto apenas se aplica aos contratos que excedam os limites gerais de preço de renda por tipologia aplicáveis no âmbito do Programa de Apoio ao Arrendamento, previstos na Portaria n.º 176/2019, de 6 de junho, que regulamenta o Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de maio, que aprovou aquele programa.

Quando o contrato de arrendamento imediatamente anterior não tiver sido objeto de uma ou mais atualizações legalmente permitidas, ao valor da renda inicial podem, ainda, ser aplicados os coeficientes anuais desde que não tenha passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.

Em 2023, o coeficiente a considerar para este efeito é de 1,0543 (5,43%), conforme divulgado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), não sendo aqui aplicável o teto máximo de 2% fixado pela Lei n.º 19/2022, de 21 de outubro.

No caso de imóveis que sejam objeto de obras de remodelação ou restauro profundos, devidamente atestadas pela Câmara Municipal, à renda inicial dos novos contratos de arrendamento pode acrescer o valor relativo às correspondentes despesas suportadas pelo senhorio, até ao limite anual de 15%.

Os coeficientes previstos só podem ser aplicados uma vez em cada ano civil.

Contratos habitacionais antigos não transitam para o NRAU

Os contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do RAU, ou seja, anteriores a 14 de novembro de 1990, não transitam, agora em definitivo, para o NRAU, nos casos em que a lei vigente prevê um regime transitório de dez anos ou só admite a transição se houver acordo entre as partes.

Em causa estão os arrendatários que invoquem e comprovem que o RABC (Rendimento Anual Bruto Corrigido) do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA (Retribuições Mínimas Nacionais Anuais), ou seja, é inferior a € 53.200,00, em 2023. E também as situações em que o arrendatário invoque e comprove que possui idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, ou que reside há mais de cinco anos no locado cônjuge, unido de facto ou parente do arrendatário no primeiro grau da linha reta, que preencha uma daquelas condições, sendo o RABC do agregado familiar inferior a cinco RMNA.

Nestes casos, os contratos não transitam para o NRAU e a atualização da renda será feita através do coeficiente de atualização anual apurado pelo INE, exceto se o senhorio aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%.

De acordo com o texto final aprovado, na «sequência do relatório previsto no n.º 2 do artigo 228.º da Lei n.º 12/2022, de 27 de junho, na sua redação atual, procede-se à definição das medidas fiscais, incluindo isenção de IRS e de IMI, bem como à definição dos montantes e dos limites da compensação a atribuir ao senhorio e da renda a definir para o arrendatário a aplicar a partir de 2024».

Em causa está o relatório previsto na LOE 2022, a apresentar pelo Observatório da Habitação e da Reabilitação Urbana, que, segundo este diploma, deverá identificar o número de agregados abrangidos pelas situações atrás descritas e proceder a um diagnóstico das características fundamentais daqueles contratos, bem como propor as medidas necessárias para o regular funcionamento do mercado de arrendamento urbano.