Regulamentar os novos modelos de living: uma oportunidade para responder às mudanças demográficas e atrair investimento

O envelhecimento da população, o isolamento, a mobilidade internacional de trabalhadores, a crescente precariedade residencial de jovens trabalhadores e de estudantes têm resultado na procura de modelos de vida mais flexíveis e comunitários, os quais exigem uma resposta que vá além da dicotomia tradicional entre habitação própria e arrendamento clássico. Nesse contexto, os chamados “novos modelos de living” — como o co‑living, flex living, student living ou senior living — merecem, não apenas atenção, mas enquadramento jurídico adequado e incentivo público.

Ao contrário do que se possa ouvir, estes modelos não são uma moda passageira nem um luxo importado de grandes capitais internacionais. São antes uma resposta pragmática a realidades demográficas concretas. Jovens profissionais, frequentemente em início de carreira, valorizam hoje a mobilidade, contratos flexíveis e a possibilidade de viver em espaços que combinem habitação com serviços e comunidade. Os digital nomads, cada vez mais numerosos em Portugal, procuram soluções temporárias, bem localizadas e juridicamente claras. Os estudantes, nacionais e internacionais, aspiram a uma experiência académica que ultrapasse a mera frequência de aulas e que se estenda para além dos corredores da faculdade. E os reformados — portugueses e estrangeiros — procuram qualidade de vida, envelhecimento ativo e integração social, evitando o isolamento que tantas vezes caracteriza a habitação sénior tradicional.

Apesar desta procura crescente, o enquadramento legal destes modelos em Portugal permanece fragmentado, ambíguo e, por isso mesmo, desadequado. Projetos que combinam alojamento com serviços, espaços comuns, contratos de curta ou média duração e gestão centralizada enfrentam obstáculos ao nível do licenciamento urbanístico, do enquadramento fiscal, do regime de utilização dos imóveis e até do direito do arrendamento. O resultado é um ambiente regulatório de incerteza, que desincentiva investimento qualificado, favorece soluções informais e dificulta a escalabilidade destes modelos.

A regulamentação clara dos novos modelos de living não deve, pois, ser vista como uma ameaça ao mercado habitacional tradicional, mas como um seu complemento. Regulamentar não significa complicar, mas sim trazer clareza a uma realidade que veio para ficar.

A inexistência de regras favorece fenómenos de distorção, como a utilização de regimes pensados para a habitação permanente para fins que não se coadunam com esse objetivo. Um enquadramento específico permitiria distinguir — com transparência — o que é habitação tradicional, o que é alojamento temporário, e o que corresponde a projetos híbridos de uso residencial com serviços, garantindo segurança jurídica para promotores, residentes e municípios.

Mais ainda: uma política pública inteligente poderia utilizar estes modelos como instrumentos ativos de resposta a desafios estruturais. Projetos de co‑living e flex living podem aliviar a pressão sobre os centros urbanos, reutilizar edifícios devolutos ou subutilizados e dinamizar bairros em perda de população residente. Modelos de senior living, orientados para a autonomia e convivência, podem contribuir para reduzir a pressão sobre o sistema de saúde e os lares tradicionais, promovendo um envelhecimento mais digno e integrado. As residências para estudantes e jovens trabalhadores podem libertar oferta habitacional tradicional, hoje frequentemente capturada por soluções transitórias como o típico arrendamento de quartos em frações habitacionais.

Para isso, é essencial que o legislador e os decisores públicos assumam uma visão estratégica. Essa visão deverá passar, desde logo, pela criação de categorias jurídicas próprias ou semi‑autónomas para estes modelos, ajustando os regimes de licenciamento, utilização e exploração dos imóveis. Passará também por uma reflexão fiscal coerente, que evite penalizar projetos que, à partida, respondem a necessidades sociais relevantes. Finalmente, deverá envolver os municípios, dando‑lhes instrumentos claros para integrar estes projetos no planeamento urbano, em vez de os tratar como exceções ou problemas a resolver caso a caso, com soluções fragmentadas de município em município.

Portugal tem hoje condições únicas para liderar esta reflexão na Europa do Sul. É um país atrativo para talento internacional, estudantes, reformados e investidores, mas também um país marcado por fortes assimetrias territoriais e por um parque habitacional envelhecido. Os novos modelos de living podem ser parte da solução — desde que sejam regulados com inteligência, simplicidade, transparência e visão de longo prazo.

Ignorar esta realidade, ou reagir-lhe apenas de forma defensiva, é perder uma oportunidade. Regulamentar não é complicar: é criar regras do jogo claras para que o investimento e a inovação urbana e habitacional possam desenvolver-se de forma equilibrada, sustentável e socialmente responsável. O desafio está lançado — e o tempo para o enfrentar é agora.