Garantia pública para compra de casa por jovens já está em vigor

A Portaria n.º 236-A/2024/1, de 27 de setembro, regulamenta as condições da concessão de garantia pessoal pelo Estado para assegurar a realização, por parte de instituições de crédito com sede em Portugal, e sucursais em Portugal de instituições de crédito com sede no estrangeiro, de operações de crédito com vista à aquisição da primeira habitação própria permanente por jovens até aos 35 anos.

Tal como previsto, há um conjunto de requisitos cumulativos que têm de ser cumpridos. Podem beneficiar desta garantia jovens entre os 18 e os 35 anos de idade, com domicílio fiscal em Portugal e rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS), ou seja, 81.199 euros de rendimento coletável anual, e que tenham a sua situação fiscal e previdencial regularizada. Estes jovens não podem ser proprietários de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional, nem ter já usufruído da garantia pessoal do Estado ao abrigo deste regime. O crédito deve destinar-se à primeira aquisição de habitação própria permanente e o valor da transação não pode ser superior a 450 mil euros.

São as instituições de crédito que devem verificar o cumprimento das condições de elegibilidade dos mutuários. Para isso, vão pedir aos mutuários documentação comprovativa emitida por entidades oficiais ou, caso tal não seja possível, através de declarações emitidas pelos próprios.

A garantia pessoal do Estado reveste a modalidade de fiança e destina-se a viabilizar que a instituição de crédito financie a totalidade do valor da transação, ou um valor inferior desde que este seja igual ou superior a 85% do referido valor da transação. O montante da garantia pessoal do Estado não pode ultrapassar 15% do valor da transação, devendo esta percentagem ser ajustada para um valor proporcionalmente inferior no caso de a instituição de crédito financiar menos de 100% do valor da transação. Por "valor da transação" deve entender-se «o mínimo entre o preço de aquisição e o valor da avaliação do prédio urbano ou fração autónoma de prédio urbano, no momento da contratação do novo crédito, determinado nos termos do artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho, desde que seja aceite pelo mutuante».

A garantia pessoal do Estado é prestada, através da Direção-Geral do Tesouro e Finanças (DGTF), às instituições de crédito que adiram à medida no prazo de 30 dias a contar da entrada em vigor da portaria, ou seja, até 28 de outubro, nos termos do protocolo cuja minuta é aprovada em anexo ao diploma. As instituições aderentes têm 60 dias, após a adesão, para implementarem os procedimentos previstos no referido protocolo.

O montante máximo da garantia a conceder pelo Estado às operações de crédito, bem como a sua repartição pelas instituições aderentes ao protocolo, será autorizado por despacho do membro do Governo responsável pela área das finanças, prevendo-se que as instituições aderentes possam solicitar à DGTF «um reforço do montante da garantia de carteira que lhes foi concedido, se justificadamente previrem a possibilidade do esgotamento do montante inicialmente concedido».

A garantia pessoal concedida pelo Estado estará disponível para contratos de crédito celebrados até ao dia 31 de dezembro de 2026. No entanto, admite-se que este prazo possa ser prorrogado após avaliação do impacto da medida.

A garantia pública terá a duração de 10 anos a contar da celebração do respetivo contrato de crédito, extinguindo-se antecipadamente se todas as obrigações do mutuário forem cumpridas previamente.  No caso de o mutuário proceder ao reembolso parcial antecipado do financiamento, a garantia do Estado reduz-se proporcionalmente. Em qualquer caso, para segurança do financiamento abrangido pela garantia prestada pelo Estado, deverá ser constituída hipoteca a favor da instituição, sobre a habitação adquirida com o produto daquele, mantendo-se a hipoteca em vigor, pelo menos, durante o período em que o financiamento beneficie da garantia do Estado.