Novas regras do licenciamento urbanístico recebidas com cautela pelos operadores do mercado

“Uma das alterações mais significativas na prática do mercado é a reintrodução do papel ou dos títulos”, começou por referir Joana Duro, Associada Coordenadora da Morais Leitão, no arranque da sessão, em alusão ao novo diploma - Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio – que entrou em vigor a 1 de outubro. “Depois de, num primeiro momento, a extinção das licenças e dos alvarás ter sido bem recebida, isso acabou por colocar entraves práticos no relacionamento com instituições de crédito bancário e até com os notários”.

Outro aspeto importante foi “a clarificação do procedimento de comunicação prévia”, continuou a advogada. “Eu comunico e a operação avança sem qualquer fase de saneamento, sem qualquer fase de intervenção municipal prévia”. Tornou-se também “mais claro que a comunicação prévia é o procedimento padrão” e verifica-se “a recuperação, em determinadas situações, da comunicação prévia sujeita a prazo”.

Uma questão que pode suscitar dúvidas é o artigo que define o regime da entrada em vigor do diploma. Isto porque, explicou a advogada, além da regra geral que estabelece que as novas normas se aplicarão aos procedimentos que se iniciem após a sua entrada em vigor, “diz o número 2 que o novo regime aplicar-se-á também aos procedimentos em curso quando ainda estejam na fase de saneamento”. Isto cria um problema, porque “nós tínhamos uma fase anterior de saneamento que era de 15 dias úteis e que passa a ser de 20 dias”. E se, porventura, “a fase de saneamento for ao abrigo do regime anterior, o problema são as situações em que nós podemos ter alteração significativa do procedimento”.

Joana Duro sublinhou também que “passam a estar definidas em regulamento municipal as operações de edificação com impacto semelhante a uma operação de loteamento”. “Do ponto de vista procedimental, passamos a ter, município a município, regulamento municipal a regulamento municipal, novamente soluções potencialmente díspares entre si”, criticou.

Para a advogada, uma das alterações “mais positivas” ao Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) é o regime de nulidade, “ao finalmente criar-se alguma estabilidade com a redução do prazo para os municípios declararem a nulidade dos atos urbanísticos, que passa de dez para três anos, o mesmo se aplicando às ações dirigidas a esse fim instauradas pelo Ministério Público, por associações que defendem interesses difusos, ou ainda as ações populares”. Contudo, e para evitar “algum otimismo excessivo” decorrente desta alteração, alerta que a mesma “só se aplica às nulidades expressamente previstas no RJUE”, o que significa que “nulidades que decorrem, nomeadamente, do regime de avaliação de impacte ambiental não cabem aqui, assim como não têm enquadramento aqui as ações que possam ser interpostas por aquilo que nós juridicamente chamamos o ‘vizinho urbanístico’ , ou seja, todo o particular que tenha um interesse direto e pessoal na impugnação de um ato urbanístico”. Quanto a esses casos, “vale a regra que temos prevista no Código de Procedimento Administrativo e no Código de Processo dos Tribunais Administrativos”, ou seja, “é uma nulidade que pode ser arguida a todo o tempo, sem limitação”, explicou.

Confiança e segurança são as palavras de ordem

“Do ponto de vista do promotor, qualquer elemento que introduza segurança é bem visto”, comentou Mariana Arrochella Lobo, Partner & CEO da ARC Homes Portugal, no início da mesa de debate, a propósito da reintrodução dos títulos urbanísticos. “O título urbanístico põe um peso muito grande no promotor e na equipa técnica do promotor”. O deferimento da câmara municipal, quando tácito, “causa grandes problemas, não ao promotor, mas para quem investe no desenvolvimento imobiliário que o promotor está a gerir”. “Se for pedir empréstimo à banca para a construção fica complicado aparecer com documentos produzidos por mim sem o ‘olho fiscal’ de outra entidade. Estou a imaginar que isso fará com que a banca, ou mesmo investidores privados, procurem outro tipo de garantias". "A reintrodução do alvará é um passo positivo, mas eu sou daquelas que prefere o papel”, reconheceu.

Já António Zamith Rosas, Assessor do Presidente da Câmara Municipal de Braga para a área do Urbanismo, considera que “os títulos são a evidência que todos procuram obter e são a condição para que o mercado flua e tudo se processe com normalidade e confiança”. Todavia, com esta alteração, “não vamos ter um papel no sentido mais clássico”, mas antes “uma espécie de kit para montar e, só por isso, vai haver aqui alguma turbulência, alguma indecisão e indefinição”, alertou.

A comunicação prévia passa a ser a regra

“Se houver um planeamento rigoroso e uma definição muito detalhada daquilo que pode acontecer no território, a comunicação prévia é o procedimento ideal para que possamos todos desenvolver operações urbanísticas sem os constrangimentos que estão associados ao licenciamento e ao calvário que é obter uma licença”, sublinhou António Zamith Rosas.

E prosseguiu: “Em Portugal, durante muitos anos planeou-se pouco e mal. A legislação chegou ao ponto de dizer que os municípios que não tivessem PDMs [Planos Diretores Municipais] aprovados não podiam aceder a fundos comunitários”. E daí decorreu “uma espécie de pressa que fez com que se fizessem PDMs quase industriais”. “A comunicação prévia, sendo o modelo padrão, vai induzir maior e melhor planeamento”, acredita.

Regresso aos prazos parcelares é amplamente criticado

Quanto ao parcelamento dos prazos, Mariana Arrochella Lobo critica a medida, que considera não ser positiva. “Antigamente eu tinha x dias para aprovar uma operação urbanística e, hoje em dia, tenho isto ‘picado’. Não vejo com bons olhos, penso que vai ser difícil fazer essa contagem”, opinou. Por outro lado, disse ainda, “as câmaras podem parar de contar o prazo e pedir submissão de outros elementos só uma vez. Espero que isso aconteça apenas porque falta informação e não por alguma falta de segurança e não se querer deixar aprovar alguma coisa tacitamente”.

Para Joana Duro, “hoje em dia a contagem dos prazos tem uma componente casuística”. “Não consigo perceber porque é que voltamos a parcelar os prazos. Não se ganha nada. E também não se ganha nada com a possibilidade de prorrogação. É preferível dar-se um prazo superior e vivemos todos com esse prazo”, defendeu.

António Zamith Rosas, por seu turno, considera que a derrapagem dos prazos não traduz nenhum benefício para a câmara municipal. “Protelar ou encravar qualquer processo, sem razão válida, é uma má prática e tem de ser banida. Tem de haver seriedade quando se invoca complexidade especial em determinado processo”. E, “tudo isto tem de assentar na maior capacitação dos municípios”, porque “tudo tem subjacente a capacidade técnica de cada município e há municípios que estão completamente exauridos”, sublinhou, salientando também que “a celeridade é um aspeto crítico porque toda a estrutura de um investimento assenta em prazos”.