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Reabilitar para arrendamento acessível é a nova oportunidade

Fernanda Cerqueira | 27-05-2021
O investimento na reabilitação urbana para arrendamento acessível começa a despontar e a ser visto como uma alternativa ao alojamento local. Os benefícios fiscais associados ao programa de arrendamento acessível e a estabilidade e segurança dos contratos celebrados ao abrigo do mesmo, que preveem seguros obrigatórios, são fatores a ter em conta na decisão de investir.
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Depois do ‘boom’ do alojamento local, hoje a reabilitação urbana ou a construção nova para arrendamento acessível parecem figurar como «uma alternativa», considera António Raposo Subtil, sócio e fundador da RSA LP. Contudo, adverte, «serão os promotores e os empreendedores que hão-de verificar se as condições de preço, as condições de desenvolvimento urbano e as condições da própria contratação para este fim têm as virtualidades que são anunciadas pelo legislador».

O advogado falava durante a conferência ‘A alternativa de reabilitar para o arrendamento acessível’, promovida no dia 13 de maio pelo IMOJURIS, em parceria com a RSA LP, no âmbito da VIII edição da Semana da Reabilitação Urbana de Lisboa.

A Lei de Bases da Habitação aponta «claramente para a definição de regimes de renda especiais, nomeadamente a renda acessível» e, simultaneamente, consagra que «o Estado discrimina positivamente o arrendamento sem termo ou de longa duração», prosseguiu o advogado, salientando que «o legislador quer que o mercado se estruture entre a habitação própria, a renda livre e a renda acessível». Porém, «não se pretende encaixar a renda acessível na designação, sempre estigmatizante, das rendas sociais ou dos custos controlados». A renda acessível significa antes «uma opção entre ter uma casa própria ou pagar uma renda enquadrada num regime, diria, ‘normal’». Para Raposo Subtil, o regime do arrendamento acessível oferece as condições necessárias para que senhorios e arrendatários «encontrem um preço de renda equilibrado» e, nesse sentido, pode ser «uma alternativa a este modelo das rendas sociais e da habitação própria com recurso ao financiamento bancário».

E, se durante os últimos anos «os promotores da reabilitação urbana estavam preocupados em criar um produto para o alojamento local, hoje já não!». Atualmente, continuou o advogado, podemos ter nesse alojamento «uma residência familiar ou uma residência estudantil», sendo que já «não se trata de uma forma pura de arrendamento habitacional, mas de arrendamento para uma atividade económica condicionada, que é facultar a residência ou a possibilidade de residir nesse local a uma família ou a um estudante», em regime de arrendamento acessível.

Para Raposo Subtil, esse regime pode trazer evidentes vantagens para ambas as partes. No caso do arrendatário, desde logo, «a redução do preço da renda, porque o legislador estabelece um teto máximo para o preço das rendas». Por outro lado, é fixada uma duração mínima dos contratos, que são longos e estáveis (prazo mínimo de cinco anos ou, quando se trate de residência temporária de estudantes de ensino superior, de nove meses), o que confere segurança quer ao senhorio quer ao arrendatário. A que acresce a contratação obrigatória de seguros, garantindo ao senhorio que a renda será paga e ao arrendatário uma proteção em caso de incapacidade no pagamento da renda. «Estamos a falar de um contrato que tem um tripé: a vontade das partes, o seguro do lado do senhorio e o seguro do lado do arrendatário», sintetizou o advogado, que destacou também o modo de apurar a renda aplicável, em função «das tipologias disponíveis» e «com limitação da taxa de esforço» do agregado candidato.

Benefícios fiscais atraem investimento para o arrendamento acessível

Para André Batoca, advogado associado principal da RSA LP e orador na mesma conferência, «podemos estar aqui a assistir a um novo caminho, a uma nova janela de oportunidade», referindo-se aos benefícios fiscais associados ao programa de arrendamento acessível.

Além das isenções em sede de IRS e de IRC, «houve também a preocupação de encontrar outros incentivos, nomeadamente em sede de IMI», deixando neste caso «ao critério das autarquias locais» a sua aplicação. Acresce ainda «a possibilidade de beneficiar da taxa reduzida de IVA nas obras de construção nova ou de reabilitação» de alojamentos «que serão colocados, posteriormente, no arrendamento acessível», explicou o especialista em direito fiscal.

André Batoca destacou também o importante papel dos municípios, com «a criação de regulamentos específicos para potenciar e atrair» investimento neste âmbito, «colocando imóveis ao abrigo deste regime».

Imóveis devem ter condições mínimas de habitabilidade

O legislador teve a preocupação de «estabelecer condições mínimas de segurança, salubridade e conforto para os imóveis serem elegíveis para o programa de arrendamento acessível», sublinhou na mesma ocasião Rui Moreira de Resende, sócio da RSA LP.

O advogado destacou as limitações que são impostas pelo programa de arrendamento acessível neste contexto, ao vedar o acesso ao mesmo a «imóveis que não estejam devidamente conservados ou não apresentem as condições mínimas de habitabilidade».

Arriscando um prognóstico, e em jeito de conclusão, António Raposo Subtil antevê que «poderemos ter no futuro a substituição da finalidade alojamento local por uma finalidade de alojamento para agregados familiares ou para estudantes».

Assista ao vídeo completo desta sessão AQUI.