Isenção de Mais-Valias Imobiliárias por Reinvestimento em IRS: o que há e o que falta fazer

O mecanismo permite que o ganho obtido com a venda não seja tributado, total ou parcialmente, quando o valor de realização é reinvestido nos termos legalmente previstos.

O que existe atualmente?

O regime permite o reinvestimento na aquisição de outro imóvel destinado a HPP, na aquisição de terreno para construção e respetiva construção, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel com o mesmo destino.

O reinvestimento, total ou proporcional, pode ocorrer nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à venda. Além disso, o contribuinte deve manifestar, na declaração de IRS relativa ao ano da alienação, a intenção de reinvestir, indicando o montante que pretende aplicar ao reinvestimento.

O regime tem vindo a ser ajustado. Recentemente, foi introduzida uma nova possibilidade de exclusão de tributação para determinadas mais-valias provenientes da transmissão de imóveis destinados a habitação, quando o produto da venda seja reinvestido na aquisição de imóveis destinados a arrendamento habitacional com limites de renda. Este regime tem condições próprias, incluindo requisitos relativos aos prazos, ao arrendamento e à manutenção do investimento.

O que ainda falta fazer?

Uma medida que se perdeu com as sucessivas alterações legislativas, e que seria útil recuperar, seria o regime de isenção de mais-valias para amortização de crédito à habitação própria e permanente, do próprio ou de descendentes. Esta medida constituía um incentivo à redução do endividamento das famílias, permitindo canalizar o produto da venda de um imóvel para a amortização de um crédito à habitação, sem a correspondente tributação da mais-valia.

Outra coisa a melhorar é a incerteza decorrente de diferentes interpretações do regime, inclusivamente pela própria Autoridade Tributária, que acaba por obrigar os contribuintes, em determinadas situações, a recorrer a meios graciosos ou judiciais para ver reconhecidos direitos que deveriam decorrer, de forma clara, da aplicação da lei. Para além dos custos adicionais que daí resultam, esta realidade contribui também para uma maior morosidade na resolução dos processos.