Vamos brincar ao faz-de-conta: os novos 6% de IVA na construção

A taxa reduzida encontra-se prevista na verba 2.42.1 da lista I anexa ao Código do IVA e aplica-se a projetos cujas operações urbanísticas se tenham iniciado entre 23 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, sendo o respetivo imposto dedutível até 31 de dezembro de 2032.

À primeira vista, a medida parece simples e apelativa: reduzir de 23% para 6% o IVA aplicável a determinadas empreitadas. Mas, quando analisado à lupa, o regime revela-se complexo. A aplicação da taxa reduzida depende do cumprimento de vários requisitos, que em larga medida só se verificam após a conclusão da empreitada, em prejuízo da previsibilidade e da segurança jurídica.

Na venda para habitação própria e permanente, o benefício está sujeito a condições relativas ao comprador (deve adquirir para habitação própria permanente e manter a afetação por pelo menos 12 meses), ao preço de venda (até ao limite superior do segundo escalão de IMT, atualmente de € 660.982), ao prazo da transmissão (até 24 meses após autorização de utilização) e ao próprio título aquisitivo (que deve referir expressamente, entre outros, a aplicação da taxa reduzida).

No arrendamento, a redução pressupõe contratos com rendas iguais ou inferiores a € 2.300 (o equivalente a 2,5 RMG no ano de 2026), a iniciar no prazo de dois anos após a autorização de utilização, e por período não inferior a 36 meses ao longo dos primeiros 5 anos. O benefício não depende, assim, apenas da natureza habitacional do imóvel, mas também de circunstâncias futuras e imprevisíveis.

É aqui que a aparente simplicidade do regime começa a revelar fissuras. Um promotor que inicia a construção de um imóvel para vender deverá orçamentar para o prior cenário, pois ainda não sabe quem será o comprador, as oscilações que sofrerá o preço final, ou se a venda ocorrerá dentro do prazo legal de 24 meses após a autorização/comunicação de utilização. Uma operação que hoje reúne os requisitos poderá deixar de os reunir no futuro, pelo que dificilmente esta medida se refletirá numa efetiva redução do preço dos imóveis.

Emerge a verdadeira questão: quem suporta o risco? A AT admite a aplicação da taxa reduzida de 6% quando estejam reunidos os pressupostos legais, mas prevê também a regularização do imposto quando estes deixam de se verificar. A taxa reduzida praticada ab initio pode, por isso, não representar uma poupança definitiva para o promotor, nem para o adquirente. O comprador poderá ter um agravamento de 10% do IMT, caso o imóvel adquirido deixe de ser a sua habitação própria permanente ou seja vendido no prazo de 12 meses.

É paradoxal que uma medida destinada a aumentar a previsibilidade e reduzir os custos da construção possa criar tanta incerteza. Apesar da significativa redução do IVA de 23% para 6%, o seu impacto será diminuto fruto da complexidade do regime e dos riscos inerentes.

É preciso coragem para reduzir o IVA na construção de imóveis habitacionais de uma forma transversal. Não basta fazer de conta que se resolve um problema estrutural com soundbites envenenados.