Propriedade Plural: A Importância da Entidade Exploradora

A lei prevê duas figuras distintas de administração, que coexistem sem se sobrepor. Por um lado, cada valência deve ser explorada por uma entidade responsável pelo seu funcionamento integral, podendo o hotel, golfe e residencial ter entidades diferentes entre si, e podendo até uma delas pertencer a um único proprietário, conforme veremos abaixo. Por outro, o conjunto turístico deve ter uma entidade administradora única, encarregue apenas das partes comuns: espaços verdes, infraestruturas, equipamentos coletivos.

A autonomia entre valências não gera, porém, autonomia reputacional. Se uma delas falhar - atendimento deficiente, reclamações sem resposta -, a má fama contamina todo o aldeamento, incluindo as áreas geridas de forma exemplar por entidades sem qualquer controlo do problema. O mesmo sucede, em sentido inverso, se falhar a administradora comum: sendo única e obrigatória, uma falha na conservação das partes comuns atinge por igual o hotel, golfe e residencial.

E corrigir essa falha nem sempre está ao alcance de quem a sofre. Destituir a administradora comum exige uma maioria pesada de todas as valências e, com a exigência acrescida de só produzir efeito se, no mesmo ato, houver uma entidade pronta a assumir e a prestar caução em 15 dias - o que pode atrasar a substituição. A responsável de uma valência isolada é ainda mais difícil de controlar: se pertencer a um único proprietário - um cenário frequente, sobretudo no hotel -, a decisão de a manter ou substituir é dele, e apenas dele, orientada pelo seu próprio interesse comercial, sem qualquer dever de proteger a reputação do conjunto nem o voto dos restantes proprietários.

Para quem adquiriu unidades individuais, esta contaminação pode traduzir-se em desvalorização e maior dificuldade de revenda, ainda que a sua fração nunca tenha sido o problema.

Assim, tanto o promotor como os demais proprietários e exploradores devem escolher e acompanhar todas as entidades envolvidas com o mesmo rigor dedicado ao próprio imóvel.

A lei regula as partes comuns; sobre a reputação comum, nada diz. Em propriedade plural, a fama perde-se em bloco, e nem sempre está nas mãos de quem mais tem a perder.