Regime Simplificado de Arrendamento Acessível & Novos Contratos de Investimento para Arrendamento (DL 97/2026)

No setor da habitação, entrou em vigor, a 01 de Setembro, um novo enquadramento que merece a atenção de proprietários, investidores e operadores do mercado imobiliário: o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que aprovou um conjunto de medidas destinadas a incentivar a oferta habitacional, incluindo o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) e o novo regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA).

A lógica subjacente ao diploma é clara: aumentar a oferta de habitação para arrendamento e criar condições para mobilizar investimento privado para este mercado, através de um conjunto de instrumentos fiscais e contratuais.

O RSAA aplica-se a contratos de arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional. E pode abranger habitação destinada a residência permanente ou, em determinadas condições, a residência temporária.

O limite máximo de renda é o elemento central do RSAA. Sem renda acessível não há contrato elegível. Assim o limite máximo de renda por tipologia, em geral, terá por base 80% da mediana dos valores de renda por metro quadrado divulgados pelo INE para o concelho onde se localiza o imóvel.

Nos contratos destinados a residência permanente, é estabelecido um prazo mínimo de três anos, procurando conjugar a acessibilidade da renda com uma maior estabilidade contratual.

Mas o diploma não se limita ao arrendamento acessível. Cria também os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), uma das soluções mais inovadoras do Pacote de 2026.

Os CIA são celebrados entre o investidor e o IHRU, em representação do Estado, podendo ter uma duração de até 25 anos. O contrato define os imóveis abrangidos, os benefícios fiscais atribuídos e as condições da sua aplicação, incluindo os limites de renda.

Para proprietários e investidores, as novas regras merecem uma cuidada ponderação. Optar por cada um destes regimes implica ter em conta não apenas a renda expectável, mas também os benefícios fiscais, os prazos, as obrigações assumidas e as características concretas de cada imóvel.

Num momento em que a habitação continua a ser um dos principais desafios nacionais, setembro trouxe, assim, novas regras — e novas oportunidades — que merecem ser acompanhadas de perto.