Proposta de revisão do arrendamento urbano não é consensual

Uma das medidas mais emblemáticas desta revisão é a revogação do travão de 2% à atualização das rendas entre contratos, previsto no artigo 34.º da Lei n.º 56/2023, de 10 de outubro (“Mais Habitação”), que limita a renda inicial dos novos contratos de arrendamento para fins habitacionais que incidam sobre imóveis relativamente aos quais tenham vigorado contratos de arrendamento celebrados nos cinco anos anteriores.

“Para o mercado de arrendamento funcionar e ser livre não pode haver congelamento de rendas. Se temos 10 a 12% de rendas congeladas, também temos, na verdade, mais cerca de 80% congeladas devido a essa medida. Isto cria uma perversão no mercado que afasta a oferta”, comentou a propósito Manuel Maria Gonçalves, CEO da Associação Portuguesa dos Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), presente na mesa de debate.

Questionado sobre as notícias que surgiram esta semana dando conta que o travão à atualização das rendas em Barcelona fez diminuir em mais de 4% o valor médio das rendas, Manuel Maria Gonçalves retorquiu que, “no exemplo de Barcelona, isso gerou uma diminuição da oferta”, ou seja, as rendas baixaram, mas passou a haver menos casas no mercado.

“É preciso confiança para que o mercado funcione. O investidor só vai investir se houver alguém disponível para, posteriormente, comprar para arrendar. Nenhum promotor vai construir para arrendamento se não houver um mercado de arrendamento. O país tem de decidir para onde quer ir e o mercado de arrendamento só funciona com rendas ‘descongeladas’. Não são os proprietários que têm de assumir a função social. É preciso que o mercado mude”, concluiu o responsável da APPII.

Instada a comentar as medidas previstas na Proposta de Lei, Ana Afonso, Professora Associada na Escola de Direito da UCP Porto, fez notar que “estamos longe de uma solução justa e eficiente para cada uma das partes”, senhorios e arrendatários. “Nos contratos antigos, claro que há muitas pendências que têm de ser resolvidas, mas nos novos, há muita margem contratual, a fixação da renda inicial é livre”. “O que se fez foi tentar conter uma subida do valor das rendas que era muito superior à da inflação”.

À luz do diploma em discussão no Parlamento “o senhorio pode cobrar dois ou mais anos de caução, porque a proposta não prevê limites”, sendo certo também que “não havia grande controlo destes limites”, sublinhou. Olhando para o enquadramento legislativo atualmente em vigor, “não me parece que haja limites tão restritos que impeçam a colocação de casas no mercado”. Para a especialista, “temos um problema de preços, sim, mas não sei se fica resolvido com esta proposta”. “Criou-se uma ideia de que a lei de 2019 era muito restritiva, mas a realidade não é nada simples neste mercado pouco eficiente”, concluiu.

Questionada sobre o impacto, na prática contratual, das medidas previstas na Proposta de Lei, em particular ao nível dos prazos contratuais e renovações automáticas, Benedita Pessanha, Associada Sénior da Abreu Advogados, considera que “o problema das renovações se mantém”. “Os inquilinos e os senhorios não têm conhecimento e vão continuar a discutir isto nos tribunais”. Para a advogada, a norma em causa “vem mexer apenas com o prazo inicial dos contratos [de três e cinco anos, consoante seja habitacional ou não habitacional] e, da forma como está, vai continuar a suscitar dúvidas com quem pratica o arrendamento”.

Já a Professora Ana Afonso considera, quanto a este ponto, que a proposta “resolve o problema”, com a eliminação do segmento final da norma.

Fundos investem pouco no mercado residencial

Manuel Maria Gonçalves sublinhou que, “em 2023, no Mais Habitação, com o travão das rendas, a oferta reduziu-se 20% e os preços subiram 30%. Um mercado onde os players não podem fixar livremente a sua renda, não é um mercado. Os preços aumentaram porque os proprietários colocaram um prémio, aumentando por antecipação e evitando perdas. Isto afetou de sobremaneira a oferta que entrou de novo e penalizou [no valor da renda] quem não estava dentro do mercado de arrendamento”.

Quanto ao “discurso dos fundos de investimento que mantêm as casas vazias”, isso “não existe”, frisou. “Os fundos representam 3% no mercado residencial”, atuando sobretudo no mercado não residencial. “Pelo contrário, devíamos era convencê-los a investir no mercado residencial”, defendeu.

Quanto ao parque habitacional devoluto, Manuel Maria Gonçalves referiu que “tudo o que sirva para acelerar a recuperação dos imóveis é positivo”.

Transição dos contratos antigos para o NRAU

Para a Professora Ana Afonso é “importante que se desfaça a ideia de que a lei de 2019 era muito restritiva, ou que esta é muito liberal”. Esta proposta “mantém a não transição de contratos antigos em duas categorias [arrendatários com 65 ou mais anos, ou que sejam portadores de deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%], acaba só uma categoria [rendimento do agregado inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais]”. “Há uma disparidade muito grande nos valores das rendas”, entre os contratos antigos e os novos. E, “desde 2012, também se defraudaram as expetativas dos senhorios, com as várias prorrogações”, considera.

Para Benedita Pessanha “as alterações às rendas antigas pecam por não terem sido aplicadas apenas às pessoas que tinham aquelas idades e situações à data”, salientando que “há pessoas que já sabem disto há 20 anos e era tempo para se precaver”. “Isto nunca foi tido em consideração em nenhuma das alterações”, frisou.

Alterações no direito de preferência

A proposta prevê também a revogação de uma disposição que permite a arrendatários, no caso de contrato de arrendamento habitacional relativo a parte de prédio não constituído em propriedade horizontal, adquirir, por via do exercício do direito de preferência, uma quota-parte do prédio a que corresponde o locado, com afetação do seu uso exclusivo. Benedita Pessanha considera positiva esta revogação, tendo em conta que se trata de “uma norma já declarada inconstitucional e que inviabilizava os negócios”.

“Se for fração autónoma, o arrendatário continua a ter direito de preferência, porque está autonomizado”. Neste ponto, a proposta salvaguarda as situações em que o senhorio pretenda alienar a coisa locada juntamente com outras coisas, por um preço global, e o exercício do direito de preferência pelo arrendatário incida apenas sobre o locado, considerando que do seu exercício pode resultar um prejuízo apreciável para o senhorio, designadamente quando o comprador só esteja disposto a contratar se adquirir a totalidade das coisas que constituem o objeto do negócio projetado.