Reforma do arrendamento urbano aprovada em Conselho de Ministros

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Foi aprovado na reunião do Conselho de Ministros de 9 de julho um conjunto de alterações ao regime do arrendamento urbano. Integrada na estratégia "Construir Portugal", o objetivo desta reforma é aumentar a oferta de habitação e dar mais confiança aos proprietários.

Entre as medidas aprovadas é de salientar a redução do prazo de incumprimento para dar início ao procedimento de despejo. Na prática, o senhorio vai poder avançar com a resolução do contrato e o despejo após dois meses de rendas em atraso, face aos três meses atualmente exigidos. Além disso, o senhorio passa a poder resolver o contrato e avançar para despejo se o inquilino atrasar o pagamento por mais de três vezes (e não quatro, como atualmente), seguidas ou interpoladas, num período de doze meses, ou se ocorrerem mais de quatro atrasos num período de dezoito meses.

Por outro lado, é revogada a regra que impedia, nos novos contratos de arrendamento, o aumento da renda em mais de 2% (coeficiente de 1.02) por referência aos contratos relativos ao mesmo imóvel celebrados nos cinco anos anteriores. O fim desta limitação foi antecipado em três anos, já que o seu término estava previsto apenas para 31 de dezembro 2029.

Relativamente aos contratos anteriores a 1990, é recuperado o regime de transição para o NRAU e atualização de renda que tinha sido revogado pelo Programa Mais Habitação, em função da idade do arrendatário e dos rendimentos do agregado.

Assim, no caso de arrendatários com menos de 65 anos e rendimentos acima de € 64.400 brutos/ano (equivalente a cinco RMNA – Retribuição Mínima Nacional Anual), o contrato transita para o NRAU (ou seja, deixa de ser vitalício) e o senhorio pode atualizar a renda até ao limite de 1/15 do Valor Patrimonial Tributário (VPT) do imóvel, dividido por doze meses. Se a idade for inferior a 65 anos e o rendimento for inferior ao referido limite, o contrato também transita para o NRAU, mas a renda mantém-se congelada por um período de transição de cinco anos.

No caso de arrendatários com mais de 65 anos (ou grau de incapacidade igual ou superior a 60%), o contrato não transita para o NRAU, ou seja, mantém-se vitalício. Neste caso, se o agregado do arrendatário tiver rendimentos acima de cinco RMNA, a renda é atualizada tendo como limite máximo o valor de 1/15 do VPT. Já se o agregado tiver um rendimento inferior a 5 RMNA, o arrendatário continua a pagar apenas a sua renda antiga (ou um valor ajustado à sua taxa de esforço real) e o Estado subsidia diretamente a diferença ao senhorio, através de um fundo do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), para cobrir o que falta até atingir o teto de 1/15 do VPT.

A proposta do Governo aprovada em Conselho de Ministros traz também uma forte flexibilização das garantias financeiras exigidas no início do contrato, aumentando a autonomia das partes para definir os valores iniciais. Assim, o limite máximo de meses que o senhorio pode exigir adiantados sobe para três rendas (atualmente só pode exigir o pagamento antecipado de um máximo de duas rendas, o mês da entrada mais um mês de avanço). Por outro lado, o valor pedido a título de caução, atualmente limitado ao equivalente a duas rendas, passa a ser totalmente liberalizado e definido por mútuo acordo entre o senhorio e o inquilino, sem quaisquer limites.

No que concerne à renovação automática dos contratos, acaba o bloqueio que impedia o senhorio de se opor à primeira renovação do contrato. Assim, o senhorio passa a poder recusar a renovação automática logo no final do primeiro prazo estipulado (fim do primeiro ano, por exemplo), ou seja, deixa de haver qualquer obrigatoriedade de extensão forçada do contrato após o seu término inicial.

São também aprovadas alterações no procedimento de despejo que visam tornar o processo mais rápido e eficaz, removendo prazos de espera e desburocratizando a atuação dos senhorios face a inquilinos incumpridores. Sempre que o processo de despejo avance contra famílias identificadas em situação de extrema vulnerabilidade, é ativado o novo Fundo de Emergência Habitacional, que será gerido pelo IHRU em articulação com a Segurança Social. Este fundo assegurará apoio financeiro para despesas de alojamento ou realojamento, com uma garantia de atribuição automática no prazo máximo de 10 dias após a submissão do pedido.

A Proposta de Lei do Governo permite ainda que todas as comunicações e notificações entre senhorios e arrendatários possam ser feitas por via eletrónica, desde que exista um acordo prévio e expresso entre as partes nesse sentido. As cartas registadas com aviso de receção deixam assim de ser a via exclusiva e obrigatória, passando a ser válidos e-mails e plataformas digitais se tal for acordado no contrato.