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Regime extraordinário de proteção dos arrendatários vai ser prolongado até 30 de junho de 2021

Tiago Cabral | 15-12-2020
O Governo apresentou à Assembleia da República uma proposta de lei com vista ao prolongamento, até 30 de junho de 2021, da suspensão da caducidade dos contratos de arrendamento, assim como da produção de efeitos da denúncia e da oposição à renovação efetuadas pelo senhorio ou da execução de hipoteca sobre habitação própria e permanente. A proposta prevê também um novo regime especial de moratória para estabelecimentos encerrados desde março de 2020 e que, a 1 de janeiro de 2021, ainda permaneçam encerrados.
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A Proposta de Lei n.º 64/XIV/2.ª, aprovada em Conselho de Ministros a 10 de dezembro, deu entrada na Assembleia da República no dia seguinte e prolonga o regime extraordinário de proteção dos arrendatários, que terminaria a 31 de dezembro de 2020, até 30 de junho de 2021.

Até lá, fica suspensa a produção de efeitos das denúncias, revogação e oposição à renovação de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio, bem como a caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, salvo se o arrendatário não se opuser à cessação. Fica também suspensa a execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado e, ainda, o prazo indicado no artigo 1053.º do Código Civil – prazo de seis meses para o senhorio exigir a restituição do prédio a contar da verificação do facto que determina a caducidade do contrato de arrendamento – se o término desse prazo ocorrer durante o período de tempo em que vigorarem as medidas de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infeção epidemiológica.

Estas suspensões dependem do regular pagamento da renda devida, aplicando-se essa condição «às rendas devidas nos meses de outubro a dezembro de 2020 e de janeiro a junho de 2021», prevê a proposta. Ressalva-se dessa condição os arrendatários que estiverem abrangidos pelo regime de moratória no pagamento de rendas não habitacionais, assim como aqueles cujos estabelecimentos tenham sido encerrados, por determinação legal ou administrativa, desde março de 2020 e que a 1 de janeiro de 2021 ainda permaneçam encerrados, que poderão beneficiar de um regime de moratória específico, também proposto pelo Governo.

Neste último caso - arrendamentos não habitacionais relativos a estabelecimentos que tenham sido encerrados em março de 2020 e que ainda permaneçam encerrados a 1 de janeiro de 2021 -. propõe-se que a duração dos respetivos contratos seja «prorrogada por período igual ao da duração da medida de encerramento», aplicando-se, durante o novo período de duração dos contratos, as suspensões de efeitos a que acima se fez referência. De acordo com a proposta, a prorrogação «conta-se desde o termo original do contrato e dela nunca pode resultar um novo período de duração do contrato cujo termo ocorra antes de decorridos seis meses após o levantamento da medida de encerramento».

Esta prorrogação e, em geral, a suspensão dos efeitos da cessação dos contratos, cessam se o arrendatário manifestar, a qualquer momento, ao senhorio que não pretende beneficiar das mesmas.

Regime especial de moratória para estabelecimentos encerrados desde março de 2020

A proposta de lei do Governo prevê um regime especial de moratória aplicável aos arrendatários cujos estabelecimentos tenham sido encerrados, por determinação legal ou administrativa, desde, pelo menos, março de 2020, e que, a 1 de janeiro de 2021, ainda permaneçam encerrados.

Para estes casos, e relativamente às rendas vencidas em 2020 cujo pagamento tenha sido diferido, o arrendatário poderá voltar a diferir o respetivo pagamento, observando-se as seguintes regras: o período de regularização da dívida tem início a 1 de janeiro de 2022 e prolonga-se até 31 de dezembro de 2023; o pagamento deverá ser efetuado em 24 prestações sucessivas, de valor correspondente ao resultante do rateio do montante total em dívida por 24, liquidadas juntamente com a renda do mês em causa ou até ao oitavo dia do calendário de cada mês, no caso de renda não mensal.

Relativamente às rendas que se vencerem em 2021, o arrendatário também poderá requerer o diferimento do pagamento das que correspondam aos meses em que os estabelecimentos se encontrem encerrados, com observância das mesmas regras de regularização da dívida acima referidas.

Os arrendatários que pretendam beneficiar deste regime especial deverão comunicar a sua intenção ao senhorio, até 20 dias após a sua entrada em vigor, mediante carta registada com aviso de receção, retroagindo os seus efeitos a 1 de janeiro de 2021 se a comunicação for posterior a esta data.

Caso o arrendatário requeira o diferimento do pagamento das rendas ao abrigo deste regime especial, o senhorio poderá solicitar a concessão de um empréstimo, nos termos da linha de crédito com custos reduzidos prevista no regime legal de moratória, por referência às rendas do ano de 2020 e de 2021, vencidas e não liquidadas.

O diferimento no pagamento das rendas nos termos deste regime especial «não constitui falta ou mora no pagamento das rendas em causa para quaisquer efeitos legais».

De salientar também que, de acordo com a proposta, este regime especial «não se aplica aos estabelecimentos inseridos em conjuntos comerciais que beneficiem, para o ano de 2021, de um regime de redução ou desconto na remuneração devida nos termos do contrato».