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Versão final da LOE 2021 traz novidades para o setor imobiliário

Tiago Cabral | 18-12-2020
A redação final do documento prevê a redução da renda fixa ou mínima devida pelos lojistas de centros comerciais no primeiro trimestre de 2021, com possibilidade de prorrogação até 30 de junho, e o alargamento das taxas agravadas de IMI e IMT a entidades dominadas por sociedades com domicílio fiscal em offshores. Além destas novidades, houve outras matérias que sofreram ajustamentos na sequência da discussão na especialidade, como a alteração das regras de tributação das mais-valias imobiliárias ou a sujeição a IMT da aquisição de ações quando mais de metade do ativo da sociedade é composto por imóveis.
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A Lei do Orçamento do Estado para 2021 (LOE 2021), a cuja redação final o Imojuris teve acesso, adita um novo artigo à Lei n.º 4-C/2020 (regime excecional de moratória das rendas), nos termos do qual a remuneração mensal fixa ou mínima devida pelos lojistas de estabelecimentos abertos ao público inseridos em centros comerciais é «reduzida proporcionalmente à redução da faturação mensal, até ao limite de 50% do valor daquela, quando tais estabelecimentos tenham uma quebra do volume de vendas mensal, face ao volume de vendas do mês homólogo do ano de 2019 ou, na sua falta, ao volume médio de vendas dos últimos seis meses antecedentes ao Decreto do Presidente da República n.º 14-A/2020, de 18 de março [que declarou o estado de emergência], ou de período inferior, se aplicável».

Este regime irá vigorar no primeiro trimestre de 2021 e poderá ser prorrogado por despacho do Governo, até 30 de junho de 2021, «caso a situação excecional de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infeção epidemiológica por SARS-CoV-2 e da doença COVID-19 se prolongue para além do primeiro trimestre de 2021».

Recorde-se que, até 31 de dezembro de 2020, por força do disposto no n.º 5 do artigo 168.º-A da Lei do Orçamento do Estado para 2020 (LOE 2020), aditado pelo Orçamento Suplementar, está suspensa a obrigação de pagamento das rendas mínimas por parte dos lojistas, sendo apenas devido aos proprietários dos centros comerciais o pagamento da componente variável da renda, calculada sobre as vendas realizadas pelo lojista, além de todas as despesas contratualmente acordadas, designadamente as referentes a despesas e encargos comuns.

Alteradas as regras de tributação das mais-valias em caso de mudança na afetação dos imóveis

A LOE 2021 revoga a regra introduzida na LOE 2020, segundo a qual não é considerada mais-valia, para efeitos de tributação na categoria B de IRS (rendimentos empresariais e profissionais), a transferência para o património particular do empresário de bem imóvel habitacional que seja imediatamente afeto à obtenção de rendimentos da categoria F (rendimentos prediais), se em resultado dessa afetação o imóvel gerar rendimentos durante cinco anos consecutivos. Com esta medida pretendia-se favorecer a mudança de afetação de habitações que se encontravam a ser exploradas em regime de alojamento local (AL) para o arrendamento habitacional, desde que por um prazo mínimo de cinco anos.

Ora, de acordo com a redação final da LOE 2021, no caso de transferência para o património particular do sujeito passivo de bens imóveis que tenham estado afetos à sua atividade empresarial e profissional, como é o caso do AL, com determinação dos rendimentos com base na contabilidade, «quando tenham sido praticadas depreciações ou imparidades, os correspondentes gastos fiscalmente aceites durante o período em que o imóvel esteve afeto à atividade devem ser acrescidos, em frações iguais, ao rendimento do ano em que ocorra a transferência e em cada um dos três anos seguintes». O montante total assim apurado «acresce ao valor de aquisição para a determinação de quaisquer mais-valias sujeitas a imposto».

No caso de transferência para o património particular do titular de rendimentos da categoria B de bens imóveis afetos à atividade empresarial e profissional, passa a considerar-se como valor de aquisição, em vez do valor de mercado à data da transferência, o valor do bem à data em que este foi adquirido pelo sujeito passivo.

Para a determinação das mais-valias sujeitas a imposto, não acrescem ao valor de aquisição e, portanto, não são considerados, os encargos com a valorização de bens imóveis que tenham sido realizados durante o período em que permaneceram afetos à atividade empresarial e profissional, como o AL.

Por outro lado, é introduzida uma regra anti-abuso, de acordo com a qual as mais-valias que resultem da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis que tenham estado afetos à atividade empresarial e profissional do sujeito passivo, são tributadas de acordo com as regras da categoria B (ou seja, são consideradas na totalidade do seu montante, e não a 50% como acontece com o regime geral das mais-valias imobiliárias), caso a alienação ocorra antes de decorridos três anos após a transferência para o património particular do sujeito passivo.

Simultaneamente, deixam de constituir mais-valias os ganhos obtidos que resultem da afetação de bens imóveis do património particular a atividade empresarial e profissional exercida em nome individual pelo seu proprietário. No caso de afetação de bens imóveis do património particular do sujeito passivo à sua atividade empresarial e profissional, o valor de aquisição pelo qual esses bens são considerados deixa de corresponder ao valor de mercado à data da afetação e passa a corresponder ao valor do bem à data em que este foi adquirido pelo sujeito passivo.

A LOE 2021 prevê uma disposição transitória neste âmbito, segundo a qual este novo regime de tributação será também aplicável às mais-valias que se encontrem suspensas de tributação, por força da aplicação das atuais regras. Isto sem prejuízo de os sujeitos passivos que tenham, à data de 1 de janeiro de 2021, bens imóveis afetos a atividade empresarial e profissional poderem «optar pelo regime anterior de apuramento de mais-valias e menos-valias decorrentes da afetação de bens imóveis, devendo indicar essa opção na declaração periódica de rendimentos», relativa ao ano de 2021, «bem como identificar os imóveis afetos à atividade empresarial e profissional e a data da sua afetação» prevê a redação final do documento.

Aquisição de ações sujeita a IMT quando mais de 50% do ativo da sociedade é composto por imóveis

A redação final do documento prevê que passam a integrar o conceito de transmissão de bens imóveis e, consequentemente, a ser objeto de incidência de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), não só a aquisição de partes sociais ou de quotas nas sociedades em nome coletivo, em comandita simples ou por quotas, mas também a aquisição de ações em sociedades anónimas, quando, cumulativamente: o valor do ativo da sociedade resulte, direta ou indiretamente, em mais de 50% de bens imóveis situados em território nacional, atendendo ao valor de balanço ou, se superior, ao valor patrimonial tributário; tais imóveis não se encontrem diretamente afetos a uma atividade de natureza agrícola, industrial ou comercial, excluindo a compra e venda de imóveis; por aquela aquisição, por amortização ou quaisquer outros factos, algum dos sócios fique a dispor de, pelo menos, 75% do capital social, ou o número de sócios se reduza a dois casados ou unidos de facto, devendo em qualquer dos casos as partes sociais ou quotas próprias detidas pela sociedade ser proporcionalmente imputadas aos sócios na proporção da respetiva participação no capital social.

Na prática, é equiparada a aquisição de ações em sociedades anónimas à aquisição de participações sociais em todos os outros tipos societários.

A regra não se aplica, contudo, às sociedades anónimas com ações admitidas à negociação em mercado regulamentado, que já estão sujeitas a requisitos que garantem suficiente transparência das informações relativas à titularidade das ações.

Quando se verificarem estas transmissões, só concorrem para o valor tributável os imóveis que não se encontrem diretamente afetos a uma atividade de natureza agrícola, industrial ou comercial e os que se encontrem afetos à atividade de compra e venda de imóveis.

Taxas agravadas de IMI e IMT passam a incidir sobre entidades controladas por sociedades com domicílio fiscal em offshores

De acordo com a redação final aprovada, a taxa agravada de 7,5% de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) aplicável a prédios de sujeitos passivos com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças, passa também a ser aplicável a sujeitos passivos que sejam «uma entidade dominada ou controlada, direta ou indiretamente, por entidade que tenha domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável».

Do mesmo modo, a taxa de IMT é sempre de 10%, não se aplicando qualquer isenção ou redução, não apenas quando o adquirente tenha domicílio fiscal em offshore, mas também quando seja uma entidade dominada ou controlada, direta ou indiretamente, por entidade que tenha domicílio fiscal em offshore.

Em ambos os casos, considera-se haver uma situação de domínio ou controlo quando se verifique uma relação de domínio nos termos estabelecidos no Código das Sociedades Comerciais. De acordo com este último diploma, presume-se que duas sociedades estão em relação de domínio se uma, direta ou indiretamente, detiver uma participação maioritária no capital da outra, dispuser de mais de metade dos votos ou tiver a possibilidade de designar mais de metade dos membros do órgão de administração ou do órgão de fiscalização.

A LOE 2021 entrará em vigor a 1 de janeiro, aguardando-se a sua publicação em Diário da República até ao final deste mês.