A ruína que permite edificar ou que arruína o investimento imobiliário

Ganhou força a ideia de que basta existir uma ruína (legal) num terreno rústico para que este passe a ter capacidade construtiva, alimentando a expectativa de comprar “barato” hoje para valorizar amanhã. Mas será assim tão linear?

Uma das exceções à proibição de edificar em solo rural é a possibilidade de construir quando existe uma pré‑existência, como uma ruína, destinando-a a uso habitacional e/ou turístico. Contudo, mesmo que o PDM admita essa edificação, o terreno pode estar sujeito às limitações da RAN ou da REN, que podem restringir significativamente - ou até impedir - qualquer intervenção.

Perante a possibilidade de edificação, a lista de requisitos é extensa. Um deles - e muitas vezes decisivo - é a necessidade de a ruína apresentar uma estrutura edificada e volumetricamente definida, permitindo reconhecer a “caixa” do que ali existia. Assim, há ruínas e ruínas!

Outro requisito frequente é a criação de sistemas autónomos ambientalmente sustentáveis quando não existe ligação às redes públicas. Como grande parte das zonas rurais não dispõe dessas infraestruturas, cabe ao promotor assegurar os serviços básicos de habitabilidade, o que implica custos adicionais.

A prevenção de incêndios pode ser outro ponto crítico. As entidades públicas podem exigir o cumprimento dos parâmetros mínimos para o acesso de veículos de socorro. Muitos caminhos rurais são estreitos e em terra batida, exigindo a sua melhoria -  mesmo quando são públicos - em articulação com a Câmara Municipal, à semelhança do que sucede nos loteamentos. Quando o acesso é privado, acresce ainda a necessidade de acordo entre proprietários para eventuais alargamentos.

Perante este conjunto de limitações legais, técnicas e operacionais, torna‑se evidente que construir em solo rústico com ruína está longe de ser um processo simples. Por isso, qualquer promotor deve contar com apoio técnico e jurídico capaz de avaliar, desde o início, a viabilidade da operação e os riscos envolvidos, garantindo decisões informadas num contexto exigente.