Arrendamento Urbano: As Principais Alterações Propostas

Nos novos contratos, deixa de existir a limitação que, em determinadas situações, impedia a fixação de uma renda superior à anteriormente praticada. A caução deixa de estar limitada a duas rendas, passando o respetivo valor a ser acordado entre as partes. O limite das rendas antecipadas sobe de duas para três.

O direito de preferência do arrendatário passa a exigir mais de três anos de arrendamento, em substituição dos atuais dois.  A proposta visa também evitar que o seu exercício inviabilize a venda conjunta de imóveis quando tal represente prejuízo apreciável para o senhorio.

Em caso de incumprimento, o senhorio poderá resolver o contrato após dois meses de atraso no pagamento da renda, em vez dos atuais três. Os atrasos superiores a oito dias passam também a relevar quando ocorram mais de três vezes em doze meses. O prazo para exercer a resolução aumenta de três para seis meses.

A proposta flexibiliza ainda a duração e cessação dos contratos. Nos contratos a prazo certo, deixa de existir o período mínimo de três anos para cada renovação, permitindo renovações anuais. Eliminam-se também as limitações à oposição do senhorio à primeira renovação. Nos contratos de duração indeterminada, o prazo para denúncia pelo senhorio baixa de cinco para três anos.

No plano processual, admitem-se comunicações por correio eletrónico quando exista domicílio eletrónico convencionado e prevê-se uma tramitação mais célere do procedimento especial de despejo. Em determinadas situações, a desocupação poderá avançar sem decisão judicial prévia. Tratando-se de habitação própria e permanente, mantém-se a necessidade de autorização judicial. Os recursos passam, em regra, a ter efeito meramente devolutivo.

A proposta facilita também obras de reabilitação. Uma obra poderá ser considerada profunda quando o respetivo custo atinja 15% do valor de referência do imóvel. Poderá ser pedida a desocupação temporária até 180 dias. Quando a obra ou a demolição determine a cessação do contrato, mantém-se a alternativa entre indemnização e realojamento, sendo a indemnização mínima de dois anos de renda.

As alterações abrangem ainda contratos antigos, promovendo, em determinados casos, a sua transição para o NRAU, sem prejuízo das salvaguardas ligadas à idade, incapacidade e rendimentos do agregado familiar. A aplicação aos contratos em vigor dependerá das normas transitórias aprovadas.

A aposta é clara: menos rigidez contratual, maior segurança perante o incumprimento e maior rapidez na recuperação do locado. Resta saber se estas medidas serão suficientes para dinamizar o mercado de arrendamento.