Arrendatários têm de entregar a casa em 30 dias se não apresentarem ou for improcedente a oposição ao despejo

A Proposta de Lei do Governo no âmbito do Programa ‘Mais Habitação’, que deu entrada na Assembleia da República no dia 14 de abril, introduz diversas alterações ao Procedimento Especial de Despejo (PED).

Entre as alterações introduzidas é de salientar a norma nos termos da qual «quando a oposição seja julgada improcedente, a decisão condena o requerido a proceder à entrega do imóvel no prazo de 30 dias, valendo tal decisão como autorização de entrada imediata no domicílio», sendo que as «partes podem livremente acordar prazo diferente» para a entrega do locado.

Do mesmo modo prevê-se que o «processo é imediatamente concluso ao juiz para proferir decisão judicial para entrada imediata no domicílio» nos casos em que, depois de notificado, o requerido não deduzir oposição no respetivo prazo; a oposição se tiver por não deduzida (por não ter sido paga a taxa de justiça ou a caução devida); ou quando, na pendência do PED, o requerido não proceder ao pagamento ou depósito das rendas que se forem vencendo.

Nestas situações, aplica-se a mesma solução legal prevista para os casos em que a oposição é julgada improcedente. Ou seja, a decisão condena o requerido a proceder à entrega do imóvel no prazo de 30 dias, valendo tal decisão como autorização de entrada imediata no domicílio, sem prejuízo de as partes poderem acordar prazo diferente para a entrega do locado.

Quando o senhorio tenha efetuado o pedido de pagamento das rendas, encargos ou despesas em atraso, o juiz pronuncia-se igualmente sobre esse pedido na referida decisão judicial.

«A sentença que ordene a desocupação do locado e que condene o requerido no pagamento das rendas, encargos ou despesas em atraso, quando tal tenha sido peticionado, constitui título executivo para pagamento de quantia certa», lê-se no texto da proposta, não havendo lugar nesses casos a oposição à execução.

Prevê-se ainda que nestas situações, em que esteja em causa a resolução do contrato de arrendamento para fins habitacionais fundada em mora do arrendatário, o Estado assuma o pagamento das rendas que se vençam após o termo do prazo da oposição.

Para o efeito, o pagamento deverá ser efetuado para a conta bancária identificada pelo senhorio no requerimento de despejo, a qual será comunicada pelo Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) - que substitui o Balcão Nacional do Arrendamento - ao IHRU, I. P., no prazo de cinco dias a contar do termo do prazo de oposição. O BAS comunicará também ao IHRU, I. P. a extinção do procedimento, para efeitos de cessação daqueles pagamentos.

Com o pagamento das rendas, o Estado fica automaticamente sub-rogado nos direitos do senhorio, os quais poderão ser exercidos através de execução fiscal. O pagamento «tem como valor máximo mensal 1,5 vezes a Remuneração Mínima Mensal Garantida, com o limite total de nove vezes a Remuneração Mínima Mensal Garantida».

«Quando exista carência de meios do arrendatário a sua aferição e o respetivo encaminhamento junto das entidades competentes na matéria são efetuados nos termos do procedimento a definir em portaria», lê-se ainda no texto da proposta.

O senhorio que tenha beneficiado do pagamento da renda não pode desistir do pedido ou da instância.

Estas alterações ao PED produzirão efeitos 120 dias após a entrada em vigor da lei atualmente em discussão na Assembleia da República.

Contratos habitacionais antigos não transitam para o NRAU

A Proposta de Lei do Governo prevê que os contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), ou seja, anteriores a novembro de 1990, não transitam, agora em definitivo, para o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), nos casos em que a lei vigente prevê um regime transitório de dez anos ou só admite a transição se houver acordo entre as partes.

Em causa estão os arrendatários que invoquem e comprovem que o RABC (Rendimento Anual Bruto Corrigido) do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA (Retribuições Mínimas Nacionais Anuais), ou seja, é inferior a € 53.200,00, em 2023. E também as situações em que o arrendatário invoque e comprove que possui idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, ou que reside há mais de cinco anos no locado cônjuge, unido de facto ou parente do arrendatário no primeiro grau da linha reta, que preencha uma daquelas condições, sendo o RABC do agregado familiar inferior a cinco RMNA.

De acordo com o texto da proposta, na «sequência do relatório previsto no n.º 2 do artigo 228.º da Lei n.º 12/2022, de 27 de junho, na sua redação atual, procede-se à definição das medidas fiscais, incluindo isenção de IRS e de IMI, bem como à definição dos montantes e dos limites da compensação a atribuir ao senhorio e da renda a definir para o arrendatário a aplicar a partir de 2024».

Em causa está o relatório previsto na LOE 2022, a apresentar pelo Observatório da Habitação e da Reabilitação Urbana, que, segundo este diploma, deverá identificar o número de agregados abrangidos pelas situações atrás descritas e proceder a um diagnóstico das características fundamentais daqueles contratos, bem como propor as medidas necessárias para o regular funcionamento do mercado de arrendamento urbano.

Recorde-se que a versão inicial da proposta do Governo adotava uma redação sensivelmente diferente, prevendo que o referido relatório «propõe igualmente as medidas necessárias para a definição do montante e dos limites da compensação a atribuir ao senhorio, pelas rendas não cobradas aos arrendatários».