Revisão do regime do arrendamento urbano já deu entrada no parlamento

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Propõe-se que a resolução do contrato possa ocorrer quando haja mora igual ou superior a dois meses no pagamento da renda (atualmente são três meses), ou quando exista atraso superior a oito dias no pagamento de rendas, por mais de três vezes (atualmente, são quatro vezes), seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, ou mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 18 meses. Por outro lado, propõe-se alargar o prazo de caducidade do direito de resolução do senhorio com fundamento em mora do arrendatário, passando-o de três para seis meses.

A proposta de lei contempla também a possibilidade de as partes acordarem no pagamento antecipado da renda por período não superior a três meses e a eliminação dos limites aplicáveis à fixação da caução. De notar que, atualmente, a antecipação de rendas não pode ser superior a dois meses e a caução não pode ultrapassar o valor correspondente a duas rendas.

O Governo propõe a revogação do artigo 34.º da Lei n.º 56/2023, de 10 de outubro (“Mais Habitação”), que limita a renda inicial dos novos contratos de arrendamento para fins habitacionais que incidam sobre imóveis relativamente aos quais tenham vigorado contratos de arrendamento celebrados nos cinco anos anteriores, a qual, recorde-se, não pode exceder o valor da última renda praticada sobre o mesmo imóvel em contrato anterior, aplicado o coeficiente de 1,02, ou seja, 2%.

Propõe-se rever o regime de renovação automática dos contratos de arrendamento habitacional com prazo certo, eliminando o limite mínimo de três anos ao período de renovação automática. Assim como, alterar os regimes de oposição à renovação do contrato com prazo certo, quer pelo senhorio quer pelo arrendatário, clarificando o momento a partir do qual se contam os prazos de antecedência mínima para comunicação da oposição, e revogar a norma que prevê que a oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo.

O senhorio pode denunciar o contrato de duração indeterminada para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, tal como agora, mas elimina-se a condição «desde que não resulte local com características equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento». Por outro lado, o prazo da denúncia não justificada, pelo senhorio, é reduzido de cinco para três anos.

Os contratos para fins especiais transitórios por motivos turísticos podem ser celebrados, relativamente a cada prédio ou fração, se a soma das durações destes contratos não exceder 90 dias, seguidos ou interpolados, por cada ano civil.

É revisto o regime de transmissão por morte dos contratos de arrendamento para habitação, clarificando-se que a transmissão depende de o transmissário comprovadamente residir no locado à data da morte do arrendatário, alargando de um para dois anos o prazo mínimo para que a pessoa que viva em união de facto possa beneficiar da transmissão, e substituindo a referência genérica à pessoa que com o arrendatário vivesse em economia comum há mais de um ano, por uma enumeração taxativa dos familiares com direito à transmissão, definindo as condições em que beneficiam da mesma.

Propõe-se também alterar as disposições relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, eliminando quer a antecedência mínima de um ano para a sua denúncia pelo arrendatário, quer a imposição de renovação automática por um período mínimo de cinco anos, quer ainda a limitação à oposição à renovação pelo senhorio nos primeiros cinco anos do contrato. Por outro lado, é revogada a norma que prevê que a denúncia pelo senhorio o obriga a indemnizar separadamente o arrendatário e os trabalhadores do estabelecimento pelos prejuízos que, comprovadamente, resultem da cessação do contrato.

Retomada a transição de contratos para o NRAU em agregados com RABC inferior a 5 RMNA

Propõe-se que, no procedimento para a transição dos contratos para fins habitacionais celebrados antes de 1990 para o NRAU, falhando o acordo entre as partes, o contrato fique submetido ao NRAU e se considere celebrado com prazo certo de cinco anos. Não obstante, devem permanecer salvaguardados os casos em que o arrendatário (ou cônjuge, unido de facto ou parente no primeiro grau da linha reta que resida no locado há mais de cinco anos) tenha 65 ou mais anos ou seja portador de deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%, casos em que o contrato antigo não transita para o NRAU sem o acordo do arrendatário. Quanto ao valor da renda nos contratos celebrados antes de 1990, o Governo propõe que se permita a atualização extraordinária do valor da renda, até ao limite máximo anual de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado, mas apenas caso o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do agregado seja superior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA). Se for inferior, a atualização da renda é efetuada através da aplicação do coeficiente de atualização anual de renda apurado pelo Instituto Nacional de Estatística.

No caso de transmissão por morte destes contratos a favor de cônjuge ou unido de facto com idade inferior a 65 anos, o contrato transita para o NRAU e, na falta de acordo, considera-se celebrado com prazo certo de cinco anos, salvo se o transmissário for portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%.

Já quanto aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro, permite-se que possam ser objeto de denúncia pelo senhorio mediante comunicação com antecedência não inferior a três anos sobre a data em que se pretenda a cessação, salvaguardando os arrendatários que se encontrem em alguma das circunstâncias excecionais previstas no NRAU, designadamente, quando exista no locado um estabelecimento ou uma entidade de interesse histórico e cultural ou social local. Por outro lado, é reduzido de dez para cinco anos o prazo para, na falta de acordo com o senhorio, ocorrer a transição para o NRAU de contratos para fins não habitacionais, celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro, que tenham por objeto imóvel relativamente ao qual tenha sido invocada e comprovada qualquer uma das circunstâncias excecionais previstas no NRAU (por ex., que no locado existe um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma microempresa, ou funciona uma pessoa coletiva de direito privado sem fins lucrativos).

É igualmente revisto o regime de transmissão por morte de contratos de arrendamento para fins não habitacionais, celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro, estabelecendo-se que, no caso de transmissão, o contrato transita para o NRAU, aplicando-se, na falta de acordo das partes, o disposto para os contratos com prazo certo, pelo período de três anos. À transmissão por morte são equiparadas as situações de trespasse, locação do estabelecimento, cessão do arrendamento para o exercício de profissão liberal ou, sendo o arrendatário uma sociedade, transmissão inter vivos de posição ou posições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 50%.

Alteradas as regras do direito de preferência do arrendatário

Propõe-se que o arrendatário só tenha direito de preferência na compra e venda do local arrendado se o arrendamento tiver uma duração superior a três anos (atualmente bastam dois anos). Por outro lado, salvaguarda-se as situações em que o senhorio pretenda alienar a coisa locada juntamente com outras coisas, por um preço global, e o exercício do direito de preferência pelo arrendatário incida apenas sobre o locado, considerando que do seu exercício pode resultar um prejuízo apreciável para o senhorio, designadamente quando o comprador só esteja disposto a contratar se adquirir a totalidade das coisas que constituem o objeto do negócio projetado. Além disso, é revogada a disposição julgada inconstitucional que permite a arrendatários, no caso de contrato de arrendamento para fins habitacionais relativo a parte de prédio não constituído em propriedade horizontal, adquirir, por via do exercício do direito de preferência, uma quota-parte do prédio a que corresponde o locado, com afetação do seu uso exclusivo.

Simultaneamente, são eliminados quer o direito de preferência dos arrendatários de imóvel em que esteja situado estabelecimento ou entidade reconhecidos como de interesse histórico e cultural ou social local nas transmissões onerosas de imóveis, ou partes de imóveis, nos quais se encontrem instalados, quer o direito de preferência do arrendatário na celebração de novo arrendamento quando o contrato tenha sido objeto de denúncia para demolição ou realização de obras de reabilitação ou restauro profundos nos termos do RJOPA.

Processo de despejo é simplificado

Quando seja julgada procedente ação de despejo, que siga a forma de processo comum declarativo, haverá lugar ao despejo imediato do arrendatário, devendo o juiz pronunciar-se sobre a autorização de entrada no domicílio, independentemente de ter sido requerida, e aplicando-se, com as necessárias adaptações, o regime do procedimento especial de despejo quanto à desocupação do locado, ao destino dos bens e à suspensão da desocupação do locado.

Quando o requerido não pague ou deposite as rendas que se forem vencendo na pendência do procedimento especial de despejo, ou não deduza oposição, o Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) converte o requerimento de despejo em título para desocupação do locado, exceto quando este for o domicílio do arrendatário, caso em que o processo deve ser concluso ao juiz para proferir decisão judicial que autorize a entrada imediata no domicílio.

Por outro lado, deixa de ter efeito suspensivo o recurso de apelação nas ações em que se aprecie a validade, a subsistência ou a cessação de contratos de arrendamento.

Comunicações podem ser realizadas por correio eletrónico

Prevê-se que as comunicações extrajudiciais possam ser realizadas por correio eletrónico quando tal tenha sido convencionado. Propõe-se também rever o regime das comunicações dirigidas ao arrendatário, designadamente, estabelecendo que, nos casos em que exista domicílio convencionado, a respetiva alteração depende de prévia autorização do senhorio, e determinando que, na ausência de estipulação, se considera que o domicílio convencionado é o local arrendado. Assim como, rever as formas de comunicação a utilizar pelo senhorio para a resolução do contrato com fundamento em situações de mora do arrendatário, eliminando a modalidade de contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução e privilegiando as comunicações por meio de escrito assinado e remetido por via postal, sem prejuízo da possibilidade de recurso a notificação judicial avulsa.

Propõe-se, ainda, reformular o regime das vicissitudes das comunicações entre senhorio e arrendatário, designadamente circunscrevendo a obrigação de envio de nova carta apenas às situações de devolução da comunicação anterior pelo seu não levantamento dentro do prazo previsto nos regulamentos postais e eliminando as restrições temporais ao envio da nova comunicação pelo senhorio. Paralelamente, prevê-se limitar a exigência de realização de segunda comunicação por carta registada com aviso de receção às comunicações relativas a matérias de especial relevo, designadamente as respeitantes à transição para o NRAU e atualização da renda, à cessação do contrato ou que constituam título para pagamento de rendas, encargos ou despesas, permitindo o envio de carta por correio registado simples, nos demais casos.

Alterado o regime das obras em prédios arrendados

Propõe-se simplificar a definição das intervenções que são qualificadas como obras de remodelação ou restauro profundos que obrigam à desocupação do locado para efeitos do RJOPA, eliminando os critérios urbanísticos e burocráticos em vigor e estabelecendo um critério quantitativo baseado no custo das obras e calculado sobre indicadores estatísticos.

Prevê-se também alterar o quadro jurídico previsto no RJOPA relativo à execução de reparações no locado pelo arrendatário, revendo as regras relativas às comunicações ao senhorio e o regime da compensação devida por este, eliminando o direito a juros e despesas de administração. E, nos casos legalmente previstos em que o arrendatário pretenda realizar reparações em substituição do senhorio, se pretender deduzir o valor despendido com as obras no valor das rendas mensais vincendas a partir do início da execução, deve indicá-lo na comunicação ao senhorio.

Produção de efeitos

De acordo com o regime de aplicação da lei no tempo previsto no decreto-lei autorizado, as alterações propostas aplicar-se-ão aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data.