Publicadas as novas regras do licenciamento urbanístico

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Foi publicado, em Diário da República, o Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, que revê o regime aplicável ao licenciamento de operações urbanísticas, alterando o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE) e o Regime Jurídico da Reabilitação Urbana.

Aprovado ao abrigo da autorização legislativa concedida pela Lei n.º 9-B/2026, de 6 de março, o diploma pretende corrigir «alguns constrangimentos» identificados na aplicação do Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (‘Simplex Urbanístico’) e compatibilizar os objetivos de simplificação dos procedimentos com a segurança jurídica e a promoção de oferta habitacional.

No âmbito da revisão do RJUE, as alterações introduzidas pretendem «flexibilizar procedimentos, agilizar prazos, clarificar conceitos, assegurar a existência de títulos juridicamente seguros e disciplinar as fases de instrução, saneamento e audiência prévia dos interessados», lê-se no preâmbulo do diploma.

Destaca-se, desde logo, a clarificação do papel da comunicação prévia que, na sequência da última reforma, vinha sendo «objeto de formas de aplicação muito díspares, contrariando os objetivos de harmonização e de previsibilidade». Assim, o diploma prevê que «a generalidade das operações urbanísticas a realizar em áreas cujos parâmetros urbanísticos se encontrem efetivamente definidos possam ser executadas na sequência da submissão de uma comunicação prévia (...), permitindo ao interessado proceder à execução da operação, sem dependência de qualquer ato administrativo». Significa isto que «a comunicação prévia deve integrar uma efetiva assunção de responsabilidades por parte do interessado», seja pela entrega de toda a informação e elementos instrutórios necessários, seja pelo cumprimento integral das normas legais e regulamentares aplicáveis à operação. Simultaneamente, é reforçado o elenco de parâmetros urbanísticos que devem estar previamente definidos nos planos municipais de ordenamento do território, nas unidades de execução e nas operações de loteamento. 

A informação prévia mantém-se como procedimento preferencial para a confirmação da viabilidade das operações urbanísticas e, quando incida sobre todos os parâmetros urbanísticos necessários, garante a isenção da operação urbanística de licença ou comunicação prévia. Por outro lado, é reforçada a sua natureza informativa, eliminando-se a possibilidade de apresentação de alterações ao projeto na sequência de audiência prévia.

Regresso dos títulos urbanísticos

Em matéria de taxas urbanísticas, é alargada a possibilidade de pagamento por autoliquidação, incluindo os casos de deferimento tácito. Contudo, o comprovativo desse pagamento deixa de constituir, por si só, título suficiente da operação urbanística. Retoma-se, assim, o conceito de ‘título’, como «documento que deve incluir as características da operação urbanística, em prol da segurança jurídica e da eficácia probatória que se exige perante terceiros», designadamente no campo das transações imobiliárias. Nesse sentido, os negócios jurídicos que envolvam a transmissão de propriedade de prédios urbanos devem indicar expressamente se o imóvel dispõe ou não de título urbanístico.

O regime da utilização dos edifícios ou frações é igualmente alterado. Os edifícios cujas obras tenham sido objeto de licenciamento, comunicação prévia ou se encontrem isentas de controlo urbanístico na sequência de um pedido de informação prévia, ficam sujeitos a uma mera comunicação prévia para efeitos da sua utilização. Nos restantes casos, exige-se uma comunicação prévia com prazo, permitindo a realização de uma vistoria municipal.

São também clarificados alguns conceitos, nomeadamente os de «obras de reconstrução» e de «edificação». Uma obra de reconstrução que implique um aumento do volume ou da área do edifício passa a ser enquadrada como uma obra de ampliação. E uma alteração ao projeto após o decurso das respetivas obras carece de ser tramitada enquanto procedimento de legalização. Assim, as obras de reconstrução mantêm-se isentas de procedimento de licenciamento ou comunicação prévia, na medida em que passam a constituir uma mera reposição da situação do último antecedente válido do edifício ou fração. Esta isenção passa, igualmente, a abranger a reconstrução de imóveis situados em zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação. Por outro lado, passa a ser classificada como de escassa relevância urbanística a substituição, nesses imóveis, dos caixilhos dos vãos, quando mantenham as características exteriores originais e contribuam para a melhoria da eficiência energética.

Prazos ajustados à complexidade das operações urbanísticas

No âmbito do licenciamento urbanístico, são eliminados os prazos globais indexados à área bruta de construção e repõe-se a relevância dos prazos intercalares, de modo a permitir o respetivo ajustamento à complexidade efetiva das operações. Também o prazo aplicável à fase de saneamento e apreciação liminar é ajustado, prevendo-se que as consultas às entidades que tenham de se pronunciar em função da localização das operações urbanísticas devem ser espoletadas assim que o processo se encontrar devidamente instruído. Além disso, passa a admitir-se apenas uma entrega de elementos de alteração ao projeto na sequência da audiência prévia dos interessados, quando a mesma vise a correção das desconformidades detetadas ou se encontre com estas conexas.

Em matéria de contencioso urbanístico, é reduzido para três anos o prazo para a declaração de nulidade de atos urbanísticos, assim como para a propositura de ação administrativa pelo Ministério Público ou ação popular com esse fim.

Incentivo à promoção de habitação pública, de custos controlados ou arrendamento acessível

O diploma introduz ainda ajustamentos relevantes em matéria de habitação pública, habitação de custos controlados ou para arrendamento acessível, clarificando que a afetação de parcelas a estes fins tanto pode ocorrer por meio de cedência ao município, como através de promoção privada pelo loteador. As alterações às licenças de loteamento que se traduzam no aumento de até 10% do número de fogos por cada lote, quando se destinem a habitação de custos controlados, passam a ser aprovadas por simples deliberação da câmara municipal, desde que não alterem a área bruta de construção, a volumetria ou a área de implantação.

As novas regras entram em vigor no dia 3 de agosto, exceto as alterações ao Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (‘Simplex Urbanístico’), que entram em vigor no dia 1 de junho.