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Regime de moratória das rendas passa a prever apoios a fundo perdido

Tiago Cabral | 04-01-2021
O regime excecional de moratória no pagamento das rendas foi novamente alterado e passou a prever a possibilidade de conversão do empréstimo do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.) aos arrendatários habitacionais em comparticipação financeira não reembolsável. Os arrendatários não habitacionais passam também a beneficiar de apoios a fundo perdido. Os senhorios habitacionais deixam de beneficiar de qualquer apoio do IHRU, I.P.
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O Decreto-Lei n.º 106-A/2020, de 30 de dezembro, alterou o regime excecional de moratória no pagamento das rendas, aprovado pela Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, procedendo à revisão das regras aplicáveis ao arrendamento habitacional.

Assim, no caso de mutuários de empréstimos com baixos rendimentos, cuja taxa de esforço destinada ao pagamento da renda seja ou se torne superior a 35% e inferior a 100%, o empréstimo do IHRU, I. P. poderá ser atribuído em parte, e mediante requerimento, a título de comparticipação financeira não reembolsável. E se a taxa de esforço for igual ou superior a 100%, o empréstimo poderá ser convertido, na totalidade, em comparticipação financeira não reembolsável, ou seja, a fundo perdido. Para o efeito, são considerados como tendo baixos rendimentos os mutuários dos empréstimos cujo rendimento médio mensal cumpra o limite de acesso ao programa 1.º Direito.

O apoio aos arrendatários habitacionais passa a depender da verificação de uma quebra superior a 20% dos rendimentos do seu agregado familiar face aos rendimentos do mês de fevereiro de 2020 (o que é novidade), do mês anterior, ou do período homólogo do ano anterior, sendo também necessário que a taxa de esforço do agregado familiar do arrendatário seja ou se torne superior a 30% (até aqui era 35%). Esta última alteração foi introduzida pela Lei n.º 75-A/2020, publicada também a 30 de dezembro.

Os senhorios habitacionais deixam de receber qualquer apoio financeiro do IHRU, I.P.

O apoio financeiro aos arrendatários habitacionais - assim como, a suspensão, redução ou isenção de rendas devidas a entidades públicas - passa a ser aplicável às rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril de 2020 até ao dia 1 de julho de 2021.

Apoios a fundo perdido para arrendatários não habitacionais

De acordo com a Lei n.º 75-A/2020, de 30 de dezembro, os arrendatários não habitacionais que, no ano de 2020, tenham sofrido uma quebra de faturação entre 25% e 40%, passam a receber um apoio a fundo perdido de valor equivalente a 30% do valor da renda, com o limite de 1.200 euros por mês. Já se a quebra de faturação for superior a 40%, os arrendatários recebem um apoio a fundo perdido de valor equivalente a 50% do valor da renda, com o limite de 2.000 euros por mês.

Prolongado o regime extraordinário de proteção dos arrendatários

O regime extraordinário de proteção dos arrendatários, cuja vigência terminava a 31 de dezembro de 2020, foi prolongado até 30 de junho de 2021, por determinação da Lei n.º 75-A/2020, de 30 de dezembro. Até lá, fica suspensa a produção de efeitos das denúncias, revogação e oposição à renovação de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio, bem como a caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, salvo se o arrendatário não se opuser à cessação.

Estas suspensões dependem do regular pagamento da renda devida, aplicando-se essa condição às rendas devidas nos meses de outubro a dezembro de 2020 e de janeiro a junho de 2021. São ressalvados dessa condição os arrendatários que estiverem abrangidos pelo regime de moratória no pagamento de rendas não habitacionais, assim como aqueles cujos estabelecimentos tenham sido encerrados, por determinação legal ou administrativa, em março de 2020 e que a 1 de janeiro de 2021 ainda permaneçam encerrados, os quais passam a beneficiar de um regime de moratória específico. Neste último caso, prevê-se que a duração do respetivo contrato seja prorrogada por período igual ao da duração da medida de encerramento, aplicando-se, durante o novo período de duração do contrato, as suspensões de efeitos atrás referidas. A prorrogação conta-se desde o termo original do contrato e dela nunca pode resultar um novo período de duração do contrato cujo termo ocorra antes de decorridos seis meses após o levantamento da medida de encerramento «e depende do efetivo pagamento das rendas que se vencerem a partir da data de reabertura do estabelecimento, salvo se tiverem efetuado o respetivo diferimento».

Esta prorrogação e, em geral, a suspensão dos efeitos da cessação dos contratos, cessam se o arrendatário manifestar, a qualquer momento, ao senhorio que não pretende beneficiar das mesmas «ou se o arrendatário se constituir em mora quanto ao pagamento da renda vencida a partir da data da reabertura do estabelecimento, salvo se tiverem efetuado o respetivo diferimento».

Regime especial de moratória para estabelecimentos encerrados desde março de 2020

A Lei n.º 75-A/2020 prevê um regime especial de moratória aplicável aos arrendatários cujos estabelecimentos tenham sido encerrados, por determinação legal ou administrativa, desde, pelo menos, março de 2020, e que, a 1 de janeiro de 2021, ainda permaneçam encerrados.

Para estes casos, e relativamente às rendas vencidas em 2020 cujo pagamento tenha sido diferido, o arrendatário poderá voltar a diferir o respetivo pagamento, observando-se as seguintes regras: o período de regularização da dívida tem início a 1 de janeiro de 2022 e prolonga-se até 31 de dezembro de 2023; o pagamento deverá ser efetuado em 24 prestações sucessivas, de valor correspondente ao resultante do rateio do montante total em dívida por 24, liquidadas juntamente com a renda do mês em causa ou até ao oitavo dia do calendário de cada mês, no caso de renda não mensal.

Relativamente às rendas que se vencerem em 2021, o arrendatário também poderá requerer o diferimento do pagamento das que correspondam aos meses em que os estabelecimentos se encontrem encerrados, com observância das mesmas regras de regularização da dívida acima referidas.

Os arrendatários que pretendam beneficiar deste regime especial deverão comunicar a sua intenção ao senhorio, até 20 de janeiro de 2021, mediante carta registada com aviso de receção, retroagindo os seus efeitos a 1 de janeiro de 2021, se a comunicação tiver sido posterior a esta data.

Caso o arrendatário requeira o diferimento do pagamento das rendas ao abrigo deste regime especial, o senhorio poderá solicitar a concessão de um empréstimo, nos termos da linha de crédito com custos reduzidos prevista no regime legal de moratória para os senhorios não habitacionais, por referência às rendas do ano de 2020 e de 2021, vencidas e não liquidadas.

O diferimento no pagamento das rendas nos termos deste regime especial «não constitui falta ou mora no pagamento das rendas em causa para quaisquer efeitos legais».

Este regime especial «não se aplica aos estabelecimentos inseridos em conjuntos comerciais que beneficiem, para o ano de 2021, de um regime de redução ou desconto na remuneração devida nos termos do contrato».

As novas regras introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 106-A/2020 e pela Lei n.º 75-A/2020 entraram em vigor a 31 de dezembro de 2020, dia seguinte ao da sua publicação.